경기도 김포시 풍무푸르지오 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

경기도 김포시 풍무동 소재 풍무푸르지오아파트 경매 물건(2022 타경 2617)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

경기고 김포시 지역 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 기본적으로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)에 대해 알아야 합니다. 하나씩 파악하고 종합적으로 김포시 부동산 시장 흐름을 체크해 보겠습니다.

 

1. 공급(입주물량) : 김포시 공급물량을 보면 연 적정수요(2449세대) 대비 23년도 1380세대(적정), 24년도 0세대, 25년도 0세대입니다. 현재 미분양 물량은 없는 걸로 확인됩니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 매년 증가하여 현재 48만 명을 유지하고 있고, 세대수는 20만 세대입니다.

3. 거래량 : 22년 12월부터 거래량이 증가(22년 12월 155건, 23년 1월 172건, 2월 357건, 3월 444건)하기 시작하여 현재 4월 기준 341건의 거래가 되었습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. 시장강도(매매) : 22년 12월부터 시장강도가 조금씩 상승하기 시작하여 현재 기준 -157입니다. 상승은 하고 있지만 여전히 마이너스 구간입니다.

5. 지역 종합 분석 : 경기도 김포시는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 22년 12월부터 거래량 및 시장강도가 조금씩 증가하기 시작하였으며 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 약간의 매수 심리가 살아나고 있는 듯 하나 매매가격이 상승하는 등 반등의 시그널은 보이지 않고 있습니다. 향후 추세를 지켜봐야 할 것으로 보이며 공급물량으로 인해 가격 하락의 리스크는 적을 것으로 보입니다.

 

풍무푸르지오 단지 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 34평형 풍무푸르지오는 2016년 6월에 사용 승인을 받은 7년 차 된 아파트로 총 23개 동 2712세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지(교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재) 및 시세(실거래가 등)를 알아보겠습니다.

 

1. 교통 : 김포골드라인 풍무역을 걸어서 이용 가능한 초역세권(477m, 도보 7분)입니다.

2. 교육 : 반경 1km 이내 도보권으로 김포신풍초등학교와 양도중학교가 있으나 고등학교가 도보권 내에 없어 살짝 아쉬움이 있습니다. 그리고 단지 주변으로 학원가들이 형성되어 있습니다.

3. 상권 : 풍무역 주변으로 중심 상권이 잘 발달되어 있고, 대형마트 등 생활 밀접 인프라들이 잘 형성되어 있습니다.

4. 자연환경 : 단지 주변으로 새장터공원 및 선수 공원 등 있어 녹지 환경이 잘 형성되어 있습니다.

5. 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 최근(23년 2월부터 4월 사이) 실거래가를 보면 5억 원에서 6억 9,500만 원 사이에서 거래가 이루어졌고, kb시세 일반평균가는 5억 8,000만 원으로 확인이 됩니다. 현재 네이버 부동산에 등재되어 있는 매물들은 5억 6,000만 원에서 8억 5,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 픙무푸르지오아프트 적정시세는 최고 5억 9,000만 원, 중간 5억 6,000만 원, 최저 5억 4,000만 원으로 예상해 봅니다.

 

종합 결론

풍무푸르지오아파트는 입지적으로 매우 좋은 곳으로 보입니다. 현재 가격대도 매력적인 구간인 거 같아 실거주 및 투자를 고려해 보면 좋을 것 같습니다.