송파구 가락우성1차아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

서울 송파구 가락동 소재 가락우성 1차 아파트 경매 물건(2021 타경 55941, 23년 6월 5일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 정보를 알아보겠습니다.

 

송파구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 4가지 요소(공급, 수요, 거래량, 시장강도)가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 송파구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. 공급(입주물량) : 송파구의 입주물량을 보면 연 적정수요 대비(3350세대) 23년 부족(471세대), 24년 부족(397세대), 25년 부족(179세대) 합니다. 그리고 현재 미분양 물량은 없는 상황입니다.

2. 수요(인구수) : 현재 인구수는 51만 명이며 세대수는 23만 세대입니다. 

3. 거래량 : 최근 들어 23년 1월부터 거래량이 증가(1월 253건, 2월 253건, 3월, 230건)하기 시작하여 4월 기준 233건 거래가 발생하였습니다.

4. 시장강도 : 22년 12부터 시장강도가 상승하기 시작하여 4월 기준 -39입니다.

5. 지역 종합 분석 : 송파구는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 유지하다 최든 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 바닥을 찍고 현재 반등을 하기 시작하였습니다. 앞으로 경제상황 및 거래량 증가, 추격매수 여부 등 추이를 지켜봐야 할 것으로 보이며 향후 입주물량으로 이한 가격 하락 리스크는 없을 것으로 보입니다.

 

가락우성 1차 아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 38평형 가락우성아파트는 37년 차 된 아파트로 총 7개 동 838세대로 이루어져 있습니다. 단지 입지(교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재) 및 시세를 파악해 보겠습니다.

 

1. 교통 : 걸어서 이용할 수 있는 3호선, 8호선 가락시장역이 있는 초역세권입니다. 송파 및 판교 등 업무 지구의 출퇴근이 용이해 보입니다.

2. 교육 : 도보권이내(500m)에 신가초등학교, 석촌중학교, 가락고등학교가 있으며 단지 주변 및 반경 생활권(1km) 이내에 학원가들이 많이 형성되어 있습니다.

3. 상권 : 대형마트, 병원, 가락농수산물센터 등 대형 상권 및 단지 주변 생활 밀접 인프라가 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 없어 보입니다.

4. 자연환경 : 단지에 조금 먼 거리에 있지만 탄천을 이용할 수 있는 자연환경이 조성되어 있습니다.

5. 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 단지 실거래가 및 kb시에 일반평균가, 네이버 매물 등을 종합적으로 보았을 때 가락우성 1차 아파트 적정시세는 최고 15억 9,000만 원, 중간 15억 2,000만 원, 최조 14억 4,000만 원이 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 결론

입지적으로나 너무나 좋은 곳입니다. 실거주지 및 투자로 생각하시는 분이라면 한 번쯤 고려해 볼만한 곳인 거 같습니다.