노원구 녹천역두산위브아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

서울 노원구 월계동 소재 녹천역두산위브아파트 경매 물건(2022 타경 2766, 23년 6월 21일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

노원구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 4가지 요소(공급, 수요, 거래량, 시장강도)가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 노원구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1. 공급(입주물량) : 노원구 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(2579세대) 23년 부족(1163세대), 24년, 25년 공급이 없습니다. 미분양 물량은 현재 없는 상황입니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 현재 50만 명을 유지하고 있고, 세대수는 21만 세대입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 증가(1월 133건, 2월 190건, 3월 190건, 4월 198건)하기는 하였으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 

4. 시장강도(매매) : 22년 12월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 4월 기준 -136입니다. 시장강도 또한 상승하기는 하지만 여전히 마이너스 구간이라고 할 수 있습니다.

5. 지역 종합 분석 : 노원구는 21년 10월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 등 매수 심리가 약간 살아난 듯합니다. 하지만 아직까지는 반등의 시그널은 없는 상황이고 계속해서 거래량 증가 및 추격 매수 여부 등 추이를 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 향후 입주물량 및 미분양물량으로 인한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 입니다.

 

녹천역두산위브아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 32평형 녹천역두산위브아파트는 2017년 10월에 사용 승인을 받은 6년 차 된 아파트로 총 10개 동 326세대로 구성되어 있습니다. 반경 1km 생활권 중심으로 입지(교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재)를 알아보고 시세(실거래가, kb일반시세, 네이버 매물 등)를 파악해 보겠습니다.

 

1. 교통 : 걸어서 이용할 수 있는(420m, 도보 6분) 1호선 녹천역이 있습니다. 초역세권 아파트입니다.

2. 교육 : 도보권 내에 창일초등학교만 있고, 중, 고등학교는 없습니다. 학원가 형성이 미흡합니다. 교육적인 측면에서 볼 때 아쉬움이 있습니다.

3. 상권 : 반경 1km 이내 이용 할 수 있는 대형 상권들이 없고 단지 주변으로 생활 인프라 형성도 미흡합니다. 

4. 자연환경 : 단지 앞 중랑천이 있고 산으로 둘러 쌓여 있는 숲세권입니다.

5. 호재 : 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물 등을 고려했을 때 녹천역두산위브아파트의 적정시세는 최고 6억 7,000만 원, 중간 6억 4,000만 원, 최저 6억 1,000만 원 정도 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 결로

입지적으로 매우 떨어지는 곳이며 실거주 및 투자가치로 보았을 때 매력적이지 않은 것 같습니다.