성남시 중원구 황송마을아파트 경매 물건 분석

경기도 성남시 중원구 금광동 소재 황송마을아파트 경매 물건(2022 타경 58464, 23년 6월 5일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

성남시 중원구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 4가지 요소(공급, 수요, 거래량, 시장강도)가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 성남시 중원구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. 공급(입주물량) : 성남시 중원구 입주물량을 살펴보면 연 적정수요(1051세대) 대비 23년 부족(41세대), 24년 공급 없음, 25년 공급이 없는 것을 확인할 수 있습니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 21만 명이며 세대수는 10만 세대입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 증가(1월 29건, 2월 44건, 3월 66건)하기 시작하여 4월 기준 60건 거래가 되었습니다. 조금씩 거래량이 증가하고는 있지만 여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이라고 할 수 있습니다.

4. 시장강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 4월 기준 -170입니다. 시장강도 또한 조금씩 상승은 하고 있지만 여전히 마이너스 구간입니다.

5. 지역 종합 흐름 분석 : 성남시 중원구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 10월 이후부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있고 바닥을 다지고 있는 상황입니다. 매수 심리가 살아나고는 있으나 여전히 반등장은 아닙니다. 향후 입주물량으로 인해 더 큰 가격 폭락은 없을 것으로 보이며 추이를 지켜보면 곧 반등장이 오지 않을까 하는 지역입니다.

 

황송마을아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 20평형대 황송마을아파트는 1993년 10월에 사용 승인을 받은 30년 차 된 아파트로 총 11개 동 990동으로 구성되어 있습니다. 단지 입지(교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재) 및 시세를 확인해 보겠습니다.

 

1. 교통 : 단지 반경 1km 이내에 지하철이 없습니다. 도보로 이용하기에는 불편하지만 1.2km 거리에 8호선 단대오거리역이 있습니다. 마을버스를 타고 지하철 이용은 가능합니다.

2. 교육 : 도보권 이내 하원초등학교(268m), 금광중학교(292m), 숭신여자고등학교(587m)가 있으며 단지 주변으로 학원가 형성이 잘 되어 있어 교육 환경이 좋습니다.

3. 상권 : 대형 상권 형성은 미흡하지만 생활 밀접 인프라(음식점, 의료시설, 체육시설, 학원 등)는 잘 형성되어 있어 생활의 불편함은 없습니다.

4. 자연환경 : 단지 뒤편에 황송공원이 조성되어 있어 산책하기에 좋아 보입니다.

5. 호재 : 현재 재건축을 진행하고 있습니다.(안전진단 중)

6. 시세 : 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 종합적으로 보았을 때 황송마을아파트의 적정시세는 최고 4억 3,000만 원, 중간 4억 1,000만 원, 최저 3억 9,000만 원으로 생각해 볼 수 있겠습니다.