경기도 화성시 동탄2신도시 에일린의뜰 경매물건 분석

경기도 화성시 오산동 소재 동탄 2 신도시 에일린의 뜰아파트 경매 물건(2022 타경 70584, 23년 6월 22일 2차 매각기일)과 관련, 경기도 화성시 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

경기도 화성시 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 분석하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 알아야 합니다. 부동산 지인 사이트를 통해 요소별 하나씩 알아보고 종합적으로 화성시 부동산 시장 흐름을 파악해 보도록 하겠습니다.

 

1. 공급(입주물량) : 경기도 화성시 23년부터 25년 입주물량을 살펴보면 3년간 공급 과잉입니다. 연 적정수요 4562세대보다 2배 이상 많은 입주 물량이 예정되어 있습니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 현재 92만 명이며, 세대수는 39 만세대로 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 월평균 거래량의 50% 이상으로 증가(1월 504건, 2월 998건, 3월 939건, 4월 862건)하기 시작하여 5월 현재 기준 307건의 거래가 되었습니다. 거래량이 4개월가량 계속해서 증가하는 추세이며 심리가 조심씩 살아나고 있다는 반증인 거 같습니다.

4. 시장강도(매매) : 시장강도(매매) 또한 23년 1월부터 상승하기 시작하여 전달(4월) 대비 2배 이상 시장강도가 상승하여 현재 5월 기준 -35입니다. 6월에는 시장강도가  플러스로 전환되지 않을까 생각해 봅니다.

5. 지역 흐름 종합 분석 : 화성시의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 22년 12월까지 하락장을 이어가다 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격이 반등하기 시작하였습니다. 매달 상승폭이 증가하고 있는 추세이며 앞으로 거래량 및 추격매수 등 추이를 살펴보고 상승장으로 이어질지 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

동탄 2 신도시 에일린의 뜰 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 32평형 에일린의 뜰 아파트는 2016년 12월 사용 승인을 받은 7년 차 된 아파트로 총 9개 동 489세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분 이내) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 등 입지를 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물 등을 종합적으로 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

1. 교통 : 반경 1km 이내에 이용할 수 있는 지하철이 없으며 대중교통 또한 부족한 편입니다.

2. 교육 : 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보권 내에 위치해 있습니다. 하지만 초등학교가 대로변을 지나 등하교를 해야 해 학부모님의 입장에서 약간 불안한 점이 있지 않을까 생각이 듭니다. 학원가는 단지 앞에 소규모(14개)로 형성되어 있습니다.

3. 상권 : 반경 1km 이내에 대형 상권은 없으며, 단지 주변으로 상권이 형성되어 있으나 미흡점이 있어 보입니다. 약간 고립된 지역이라 상권이 발달하지 못한 것 같습니다.

4. 자연환경 : 단지 주변으로 하천 및 공원이 조성되어 있어 자연환경은 좋아 보입니다.

5. 호재 : 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 에일린의 뜰 아파트 적정시세는 최고 5억 5,000만 원, 중간 5억 2,000만 원, 최저 4억 9,000만 원으로 예상합니다.

 

종합 결론

경기도 화성시 부동산 시장 흐름은 좋으나 에일린의 뜰 아파트는 동탄 2 신도시 중 입지가 좋지 않은 편에 속하는 것 같습니다. 가격적인 측면에서는 메리트는 있어 보이나 실거주 및 투자로 본다면 한 번쯤 생각을 해봐야 하지 않을까 싶습니다.