(부동산 경매 투자) 경기도 하남시 하남자이아파트 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경기도 하남시 덕풍동 소재 하남자이아파트 경매 물건(2022 타경 50385, 23년 7월 3일 2차 매각기일)과 관련하여 경기도 하남시 부동산 시장 흐름과 하남자이아파트 입지 및 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 및 실거주를 생각하시는 분들에게 도움이 될 만한 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 경기도 하남시 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적인 부동산 시장 흐름을 알아보기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 부동산 지인 사이트에서 제공하는 데이터를 기반으로 4가지 요소를 파악해 보고 종합적으로 분석해서 경기도 하남시의 부동산 시장 흐름을 알아보도록 하겠습니다.

• 공급(입주물량) : 하남시 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(1626세대) 23년(907세대), 24년(980세대)은 부족하며, 25년에는 입주물량이 없습니다.
• 수요(인구수) : 하남시의 인구수는 32만 명이며, 세대수는 14 만세로 꾸준히 증가하는 추세입니다.
• 거래량 : 23년 1월부터 거래량(1월 139건, 2월 252건, 3월 241건, 4월 225건)이 증가하기 시작하여 5월 기준 78건(5월 통계 확정 아님) 거래가 확인됩니다. 거래량 비율을 보면 월평균거래량에 비슷한 수준으로 거래량이 많이 증가한 편입니다. 매수 심리가 살아나는 듯합니다.
• 시장강도(매매) : 22년 12월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 5월 기준 -44입니다. 아직은 시장강도가 마이너스 구간이긴 하지만 전달 대비 상승폭이 매우 큰 편입니다.
• 종합 분석(하남시 부동산 시장 흐름) : 하남시의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어가다 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 줄어들어 3월부터 매매가격이 반등하기 시작하였습니다. 현재 5월 기준 3개월가량 매매가격이 반등하여 매수 심리가 살아나고 있는 지역입니다. 앞으로 반등장을 넘어 상승장으로 이어질지는 추후 지켜보아야 할 것으로 보이지만 향후 예정된 입주물량이나 미분양 물량을 보면 더 이상 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다. 하남시 부동산 시장 흐름은 하락장을 지나 현재 반등을 시작하고 있다고 할 수 있겠습니다

2. 하남자이아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 46평형 하남자이아파트는 2006년 4월에 사용 승인을 받은 아파트로 총 10개도 875세대로 구성되어 있습니다. 단지 입지는 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보고 시세는 최근 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버매물 등을 종합적으로 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

• 교통 : 걸어서 이용할 수 있는 5호선 하남시청역(884m 도보 13분)이 있습니다. 여의도 등 중심업무지구의 접근성이 편리해 보입니다. 
• 교육 : 초품아를 형성하고 있고 도보권 내에 동부중학교, 남한고등학교가 있으며, 하남시청역 주변으로 학원가가 형성되어 있습니다.
• 상권 : 코스트코 및 홈플러스 등 대형 마트 상권 형성이 잘 되어 있고 단지 주변 생활밀접 인프라(음식점, 의료시설, 체육시설 등)가 잘 형성되어 있습니다.
• 자연환경 : 단지 주변에 덕풍공원이 조성되어 있는 등 산이 있어 자연적인 환경이 좋아 보입니다.
• 호재 : 지하철 3호선 하남시청역 연장 계획이 있습니다. 현재 기본계획 설계 단계입니다.
• 시세 : 최근 실거래가를 보면 22년 8월에 6억 8,800만 원입니다. kb시세 일반평균가는 7억 3,500만 원입니다. 현재 네이버 부동산에 올라와 있는 매물은 1건으로 8억입니다. 종합적으로 보았을 때 하남자이아파트의 적정시세는 최고 7억 5,000만 원, 중간 7억 1,000만 원, 최저 6억 8,000만 원선이 되지 않을까 생각합니다.

3. 종합 결론

최근 하남시의 부동산 시장 흐름은 반등을 시작하고 있습니다. 대내적인 변수가 없다면 앞으로 상승할 여지가 충분해 보이고 위 하남자이아파트 입지도 좋습니다. 살기에 좋은 곳이며 무주택자 분들이라면 경매 및 매매로 매수하기 좋은 환경인 거 같습니다. 주관적인 저희 견해이니 참고 부탁드립니다.