중랑구 신내9단지 진흥아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

중랑구 신내동 소재 신내아파트 경매 물건(2022 타경 102581, 23년 5월 2일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시자흐름을 파악하고 단지의 입지 및 현재 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

중랑구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 4가지 요소를 확인하여 종합적으로 분석 후 중랑구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 중랑구의 입주물량을 보면 연 적정수요(1964세대) 대비 23년도 공급 적정(1780세대), 24년도 공급 없음, 25년도 공급 부족(1055세대)입니다. 현재 미분양 물량은 없는 것으로 확인됩니다.

2. (수요) 인구수는 38만 명을 유지하고 있고 세대수는 18 만세대로 꾸준히 증가하는 추세입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안에는 거래량 비율이 10% 내외로 거래가 이루어졌습니다. 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가(1월 41건, 2월 55건, 3월 59건, 4월 28건)고는 있지만 월평균 거래량에는 미치지 못하는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 3월 이후 시장강도가 0 이하로 떨어져 현재 -110입니다. 23년 1월부터 시장강도가 조금씩 상승하기는 하였으나 여전히 마이너스 구간입니다.

5. (종합 분석) 중랑구의 부동산 시장 흐름을 보면 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있는 상황입니다. 최근 들어 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고는 있지만 중랑구는 여전히 하락장 구간에 있습니다. 앞으로 거래량의 증가 및 매매가격의 추이를 지켜봐야 할 것으로 보이며 향후 공급 물량으로 인한 큰 폭의 하락은 없을 것으로 전망됩니다.

 

신내 9단지 진흥아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 14평형 신내아파트는 1996년 6월 사용 승인을 받은 27년 차 아파트로 총 12개 동 1650세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지 분석은 단지 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능한 6호선 봉화산역(도보 10분)과 신내역(도보 13분)이 있습니다. 서울 중심으로 이동하기에는 큰 불편함이 없어 보입니다.

2. (교육) 단지 옆에 봉화초등학교(265m)가 있고 도보권으로 신현중학교(870m), 신현고등학교(786m)가 있습니다. 단지 주변으로 큰 규모의 학원가는 없고 소규모로 학원이 있습니다.

3. (상권) 홈플러스(신내점), 하나로 마트, 서울의료원 등 대형 상권 형성 이 잘 되어 있고 생활 인프라가 잘 갖쳐줘  있습니다. 생활에 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 공원과 중랑천이 있고 산책하기 좋고 뒤쪽으로 봉화산이 있는 등 자연환경이 좋은 편입니다.

5. (호재) 단지의 직간접적인 호재는 없습니다.

6. (시세) 최근의 실거래가를 보면 22년 9월에 3억 7,000만 원에 거래가 있은 후 현재까지는 거래가 없습니다. 최고가 대비(4억 6,000만 원) -20% 가격 조정이 있었으며, kb시세 일반평군가는 3억 8,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 3억 4,000만 원에서 4억 5,000만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 종합적으로 보았을 때 신내 9단지 진흥아파트의 적정 시세는 최고 3억 7,000만 원, 중간 3억 5,000만 원, 최저 3억 4,000만 원으로 생각할 수 있겠습니다.