마포구 밤섬현대아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

마포구 지역의 밤섬현대아파트 경매 물건(2022 타경 53647, 23년 4월 18일 1차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 흐름 및 단지의 입지, 현세 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

마포구 지역 부동산 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 마포구 지역의 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1. (공급) 마포구의 입주물량을 보면 23년도에서 25년도 3년간 연 적정수요에 비해 공급물량이 상당히 부족합니다. 현재 미분양 물량은 마포구 노고산동에 245세대로 확인되며 준공 후 미분양 물량은 없습니다.

2. (수요) 16년부터 인구수 소폭 감소하기 시작하여 현재 대략 37만 명을 유지하고 있고, 세대수는 17년 이후로 현재까지 꾸준히 증가하여 18만 세대입니다.

3. (거래량) 최근의 월 거래량을 보면 22년 12월부터 조금씩 증가(22년 12월 33건, 23년 1월 54건, 2월 92건, 3월 98건)하기 시작하였으나 여전히 월평균 거래량에 못 미치는 수준이라고 할 수 있습니다.

4. (시장강도) 22년 3월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 시장강도는 -130입니다. 23년 1월부터 시장강도가 조금씩 상승(23년 1월 -170, 2월 -157, 3월 -135)하고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (마포구 부동산 흐름) 마포구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. 최근 들어 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 등 전반적인 부동산 분위기가 살아나는 듯하나 여전히 마포구 지역의 부동산 흐름은 하락장을 이어가고 있습니다. 반등의 시그널은 아직 없으나 가격 하락의 대내적인 요인인 공급물량 및 미분양 물량에 의한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

밤섬현대아파트 입지 및 시세 파악 

경매로 진행 중인 45평형 밤섬현대아파트는 1999년 7월에 사용 승인을 받은 24년 차 아파트로 총 2개 동 219세대로 구성되어 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 파악하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 6호선 광흥창역을 도보(8분)로 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

2. (교육) 700m 도보권으로 신석초등학교, 신수중학교, 광성고등학교가 있으나 초, 중, 고가 단지 주변에서 약간 거리가 있어 보입니다. 학원가는 대흥역 중심으로 상당한 규모로 형성되어 있고 도보로 이용하기보다는 지하철을 이용하여 다닐 수 있는 위치에 있습니다.

3. (상권) 생활권 중심으로 대형마트나 백화점, 종합병원은 없으나 차량을 이용하여 10분 거리에 이마트, 홈플러스, 현대백화점, IFC몰, 여의도 성모병원 등 대형 상권의 접근성이 편리합니다. 또한 단지 주변으로 음식점, 의료기관(병원, 약국), 학원 등 주요 생활시설 인프라가 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 한강 조망권이 있고, 단지 옆에 밤섬공원 및 한강공원을 이용할 수 있는 자연환경을 형성하고 있습니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재는 없는 것 같습니다.

6. (시세) 마지막 거래가 21년 9월에 21억 원으로 확인이 되면 최고가를 찍었습니다. kb시세는 일반평균가 16억 7,500만 원이며 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들을 보면 20억 원에서 22억 원 가격대가 형성되어 있습니다. 최근의 실거래가 없어 현 시세를 파악하기는 힘들지만 나와 있는 매물들이 20억대를 유지하고 있어 대략 현 시세를 16억 원에서 20억 원 사이로 생각해야 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 판단

1. (투자) 실거주 입장에서 보면 매수를 권하고 싶을 정도로 입지가 좋고 애들 키우면 살기 좋은 조용한 동네인 거 같습니다. 투자적인 측면에서는 마포구의 부동산 흐름은 여전히 하락장으로 반등의 시점에서 매수하기를 권합니다.

2. (입찰가 예상) 하락장에서는 보수적으로 접근하셔서 입찰가를 산정하셨으면 합니다.