동대문구 장안현대홈타운 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

동대문구 지역의 장안현대홈타운아파트 경매 물건(2021 타경 104818, 23년 4월 19일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 흐름 및 단지의 입지. 현재 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

동대문구 지역 부동산 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 동대문구 지역의 부동산 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 동대문구의 입주물량을 보면 연 적정수요 대비(1708세대) 23년도 공급 과잉(3547세대), 24년도 공급 부족(238세대), 25년도 공급 초과(2190세대)로 확이 됩니다. 미분양 물량은 22년 3월 133세대에서 현재 감소하여 52세대입니다.

2. (수요) 인구수는 현재 33만 명을 유지하고 있고, 세대수는 꾸준히 증가하여 17만 세대입니다.

3. (거래량) 최근 거래량을 보면 23년 1월부터 조금씩 증가(1월 82건, 2월 107건, 3월 93건)하기 시작하였지만 아직까지 월평균 거래량에는 미치지 못하는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 2월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어져 현재 시장강도 -158입니다. 23년 1월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (지역 부동산 흐름) 동대문구는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. 최근 들어 거래량이 소폭 상승하며 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 동대문구 지역의 부동산 흐름은 하락장을 유지하고 있습니다. 그리고 아직까지는 매매가격 반등의 시그널은 보이지 않습니다. 23년에는 과잉 공급물량에 의해  가격 조정은 당분간 지속될 것으로  보입니다.

 

장안현대홈타운아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 32평 장안현대홈타운아파트는 2003년 10월에 사용 승인을 받은 20년 차 아파트로 총 22개 동 2182세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세 슨 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 5호선 장한평역과 7호선 중곡역이 있으나 도보로 이용하기에는 조금 먼 거리에 있어 마을버스 등을 이용해야 합니다. 5호선과 7호선 지하철 라인은 좋으나 거리적인 측면에서 약간 아쉬움이 있습니다.

2. (교육) 단지 옆에 안평초등학교, 안평중학교가 있고, 도보권으로 동국대학교 사범대학부속고등학교가 있습니다. 단지 근처에 장안동 학원가(1위)가 형성되어 있는 등 교육환경이 좋습니다.

3. (상권) 주변 상권은 말이 필요 없습니다. 동대문구 최고의 상권 형성이 이루어져 있는 곳과 인접해 있어 생활에 불편함이 전혀 없을 것으로 보입니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 장평그린공원과 중랑천 운동 및 산책하기에 정말 좋은 환경 가지고 있습니다.

5. ( 호재) 단지 리모델링을 추진하고 있으나 입주민들 사이에 의견일 일치하지 않아 난항을 겪고 있습니다.

6. (시세) 최근 23년 1월부터 3월까지 3개월간 7건의 거래가 확인됩니다. 실거래가를 보면 7억 4,000만 원에서 8억 3,000만 원으로 확인이 되고 최고가(11억 5,000만 원) 대비 -36% 가격이 하락하였습니다. kb 시세는 일반평균가 8억 6,000만 원이며 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들을 보면 8억 3,000만 원에서 9억 5,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 장안현대홈타운아파트의 현재 시세는 8억 초반선으로 보입니다.

 

종합 판단

1. (투자) 장안현대홈타운아파트는 교통적인 측면에서 살짝 아쉬움이 있는 것 말고는 너무나 입지적으로 좋은 곳 같습니다. 하락장에서도 거래량이 증가하는 것을 보면 투자가치가 있거나 실수요 만족도가 높은 아파트인 거 같습니다.

2. (입찰가 예상) 동대문구 부동산 시장 흐름을 보면 여전히 하락장이 지속되고 있고 23년 입주물량으로 인해 가격의 조정이 있을 것으로 예상이 됩니다. 그리고 아직까지 반등의 시그널을 없는 상황에서 입찰가를 생각할 때 보수적으로 접근을 해야 할 것으로 보이며 8억 초반이 적정하지 않을까 싶습니다.