금천구 벽산5단지아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

금천구 지역의 벽산 5단지아파트 경매 물건(2022 타경 103741, 23년 4월 13일 3차 매각기일)에 대한 지역적 부동산 흐름 및 손품을 통한 단지 입지, 현재 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.                

 

금천구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 금천구 지역의 부동산 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 금천구 공급물량을 보면 23년에서 25년 3년 간 없으며, 미분양 물량은 현재 12세대로 확인됩니다.

2. (수요) 인구수는 현재 22만 명을 유지하고 있고, 세대수는 12만 세대로 꾸준한 증가 추세입니다.

3. (거래량) 22년 6월 이후 거래량이 줄어들기 시작하여 거래 절벽이었으나, 23년 2월부터 거래량이 소폭 상승하였습니다. 하지만 월평균 거래량에 비하면 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 4월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어져 현재 시장강도 -157입니다. 22년 12월부터 시장강도가 조금씩 증가하고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (지역 흐름) 금천구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 6개월 이상 매매가격이 떨어져 하락장 구간입니다. 최근에 들어 거래량이 소폭 상승하고 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 금천구 부동산 시장은 하락하고 있고, 반등의 시그널도 보이지 않습니다. 다행히 금천구는 향후 공급물량이 전혀 없어 물량에 의한 큰 폭의 가격 조정은 없을 것으로 보입니다.

 

벽산 5단지아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 30평 벽산 5단지아파트는 2004년 8월에 사용 승인을 받은 19년 차 아파트로 총 25개 동 2810세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능한 역이 없습니다. 마을버스를 타고 석수역을 이용해야 하는 등 교통적인 측면을 보았을 때 상당한 불편함이 있어 보입니다.

2. (교육) 금동초등학교가 있는 초품아이고, 반경 500m 안 도보권으로 동일중학교, 동일여자고등학교가 있습니다. 단지 주변으로 학원가 형성(시흥동 1위)이 잘 되어 있어 교육적인 측면에서는 좋습니다.

3. (상권) 걸어서 이용 가능한 대형마트, 백화점, 대형병원 등의 상권은 없으나, 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활에 필요한 인프라는 형성되어 있습니다.

4. (자연환경) 특별히 자연환경은(공원, 하천 등) 형성되어 있지 않고 단지 주변이 산으로 둘러 쌓여 있습니다.

5. (호재) 없습니다.

6. (시세) 최근 들어 23년 1월부터 3월까지 총 10건의 거래가 있으며, 실거래가 4억 8,000만 원에서 5억 9,000만 원으로 확인됩니다. 최고가(7억 5,000만 원) 대비 -36% 하락(최저가)을 하였으며, kb시세 일반평균가는 5억 8,500만 원입니다. 네이버 부동산에 올라와 있는 매물들은 5억 5,000만 원에서 7억 원의 가격 호가가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 최고 5억 5,000만 원 선으로 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

종합 판단

1. (투자 판단) 실거주로서의 입지는 부족점이 많아 보이나, 서울에서 5억대 30평 아파트를 매수할 수 있는 좋은 기회인 거 같습니다. 투자적인 측면에서 보았을 때 현재 전세가가 많이 떨어지지 않아 메리트가 있어 보입니다.

2. (입찰가 예상) 금천구의 부동산 시장 흐름은 아직까지 반등의 시그널을 찾을 수 없으며 하락장을 이어 가고 있습니다. 이에 입찰을 생각하신다면 보수적으로 접근하여 5억 5천만 원 선보다 낮게 입찰가를 생각하셨으면 좋겠습니다.