구의현대2단지아파트 경매물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 51106, 23년 5월 1일 2차 매각기일)로 진행 중인 광진구 지역의 구의현대 2단지아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 부동산 흐름을 파악하고 단지의 입지 및 현재 시세를 정확히 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

광진구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 광진구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 광진구의 공급 물량을 보면 23년 연 적정수요(1721세대) 보다 입주물량(1120세대)이 부족하며 24년, 25년에는 공급물량이 전혀 없습니다. 현재 미분양 물량 3세대로 거의 없다고 보시면 되겠습니다.

2. (수요) 인구수는 33만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 17 만세대로 매년 꾸준히 증가 추세입니다.

3. (거래량) 22년 12월부터 거래량이 조금씩 증가하기는 하였으나, 매매월평균거래량보다는 한참 못 미치는 상황입니다.

4. (시장강도) 현재 시장강도는 0 이하로 떨어져 있으나, 22년 12월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들어 들고 있습니다.

5. (지역 흐름) 광진구 부동산 시장은 하락장을 유지하고 있습니다. 거래량이 소폭 상승하고 시장강도 낙폭이 줄어들고는 있으나 반등의 시그널은 없는 상황입니다. 

 

구의현대 2단지아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 32평 구의현대 2단지아파트는 1996년 12월에 사용 승인을 받은 27년 차 아파트로 총 15개 동 1606세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 도보 6분 거리(406m)에 2호선 강변역이 위치해 있는 역세권입니다. 2호선을 통해 강남 등 중심업무지구의 접근성이 매우 편리하는 등 교통 환경이 좋습니다.

2. (교육) 500m 도보권으로 구남초등학교, 광남중학교, 광남고등학교가 있으며, 단지 주변으로 구의동 최고의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 매우 좋습니다.

3. (상권) 단지 주변으로 도보로 이용 가능한 대형마트, 백화점, 병원 등 상권 형성이 잘 되어 있습니다. 생활의 불편함이 전혀 없을 정도로 다양한 시설 등 인프라가 잘 되어 있어 상권 환경이 우수합니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 구의공원과 한강이 접해 있어 자연환경으로 매우 좋습니다.

5. (호재) 현재 진행 중인 호재는 없으나 동서울터미널 개발과 구의역 일대 복합 개발로 인해 직접적인 수혜단지가 되지 않을까 싶습니다.

6. (시세) 최근 실거래 23년 1월에 13억 원으로 확인되며 최고가(16억 8,500만 원) 대비 -23% 하락을 하였습니다.  kb시세 일반평균가는 13억 7,500만 원이며, 네이버 부동산에 올라와 있는 매물들은 11억 6,000만 원에서 14억 원의 가격 호가가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 13억 원 선으로 보이며 추후 급매물들의 거래로 인해 하락할 가능성이 농후합니다.

 

종합 판단

1. (광진구 지역 흐름) 광진구는 22년 1월 이후부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락 중이며 하락장을 이어가고 있습니다. 최근에 거래량이 소폭 상승하고, 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 상승의 시그널은 없습니다. 향후 공급물량으로 인해 가격 하락폭은 크지 않을 것으로 보입니다.

2. (입지) 광진구 안에서 정말로 살기 좋은 곳인 거 같습니다. 입지적으로 부족한 점이 하나도 없어 보입니다. 실거주 및 투자 가치가 있는 곳입니다.

3. (입찰가 예상) 단지는 입지적으로 매우 좋은 곳이기는 하나 광진구 부동산 시장의 흐름은 아직까지도 하락장입니다. 현재 급매로 나와 있는 금액대(11억 6,000만 원)로 입찰가 기준을 잡으셨으면 합니다.