화곡푸르지오아파트 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 385, 23년 3월 29일 매각기일)로 진행 중인 강서구 지역의 화곡푸르지오아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 부동산 흐름을 파악하고 단지의 입지 및 현재 시세를 정확히 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고 합니다.

 

강서구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 강서구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 강서구 공급 물량을 보면 23년 적정수요에 비해 부족하며, 24년, 25년 2년간 공급 물량이 없습니다. 현재 미분양 물량은 131세대로 확인됩니다.

2. (수요) 강서구의 인구수는 현재 56만 명이며, 세대수는 27만 세대로 증가하고 있습니다.

3. (거래량) 23년 1월 이후 거래량이 증가하고 있으며 2월 거래량은 150건으로 전달 대비(1월 52건) 65% 거래량이 증가하였습니다.

4. (시장강도) 현재까지 시장강도 0 이하로 떨어져 있으나, 22년 12월 이후부터 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있습니다.

5. (지역 흐름) 위 4가지 요소 분석한바, 강서구 부동산 시장 흐름은 아직까지 하락장을 유지하고 있습니다.

 

화곡푸르지오아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 61평 화곡푸르지오아파트는 2002년 10월에 사용 승인을 받은 21년 차 아파트로 총 50개 동 2176세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능한 우장산역(5호선), 화곡역(5호선)이 있는 역세권 단지로, 마곡 업무 지구 및 광화문, 여의도 주요 업무지구의 접근성 매우 편리합니다.

2. (교육) 반경 400m 이내 도보권으로 강신초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교가 있으며, 우장산역 중심으로 학원가 형성이 잘 되어 있으며 이용하기 편리하는 등 교육 인프라가 잘 되어 있습니다.

3. (상권) 대형 이마트, 미즈메디병원 등을 이용할 수 있는 위치에 있고, 강서구 최대 상권을 도보로 이용할 수 있습니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 공원, 하천 등 자연환경이 조성되지 않아 아쉽습니다.

5. (호재) 교통호재로 목동선(신월역), 원종홍대선(신월역) 계획이 있으며, 현재 예비안전타당성 조사 중에 있습니다.

6. (시세) 21년 10월에 14억 9,000만 원 1건 거래 이후 거래가 없습니다. 네이버 부동산 매물을 보면 14억 원에서 19억 원 가격대의 호가가 형성되어 있고, kb시세를 보면 일반평균가 13억 2,500만 원입니다. 

 

종합 판단

1. (강서구 부동산 지역 흐름) 강서구는 21년 12월 이후부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어 가고 있습니다. 최근 들어 거래량이 증가하는 등 시강강도 및 매매가격의 하락폭은 줄어들고는 있지만 상승의 시그널은 없습니다. 공급 및 미분양 물량에 의한 가격 하락의 리스크 요인은 없어 보입니다.

2. (입지) 화곡푸르지오아파트 입지를 보면 교통, 교육, 상권 등 부족함이 없을 정도로 훌륭한 입지를 가지고 있습니다. 살기에도 좋으며 투자 가치로도 좋은 곳인 거 같습니다.

3.(입찰가 예상) 현재 나와 있는 매물의 최저가는 14억 원이며 입지적으로는 좋으나 강서구의 시장 흐름 등을 보았을 때 보수적으로 접근할 필요가 있습니다