고덕래미안힐스테이트 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 51397, 23년 4월 3일 3차 매각기일)로 진행 중인 강동구 소재 고덕래미안힐스테이트 아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 현재 지역구 부동산 시장 흐름과 단지의 입지를 평가하고 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

강동구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 종합적으로 분석하여 강동구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 강동구 공급 물량을 보면 23년 부족, 24년 과잉(2배), 25년 과잉(6배)입니다. 24년 이후로 공급 물량으로 인한 가격 조정이 있을 것으로 보입니다.

2. (수요) 강동구의 인구수는 현재 46만 명이며, 세대수는 20만 세대로 증가 추세에 있습니다.

3. (거래량) 22년 12월 이후로 점차 거래량 증가하고 있습니다.(22년 12월 46건, 23년 1월 122건, 2월 193건, 3월 집계 중)

4. (시장강도) 현재 강동구 시장강도는 0 이하로 떨어져 있으나, 22년 12월 이후로 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있습니다.

5. (지역 종합 분석) 강동구는 21년 11월 이후부터 매매가격이 떨어지기 시작하여 현재까지 하락장을 이어 가고 있습니다. 최근 23년 1월부터 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있으며, 급매 위주로 매매 거래가 성사되는 등 거래량이 증가하고 있습니다. 하지만 아직까지 반등의 시그널은 보이지 않습니다. 그리고 24년 이후로 강동구는 공급 물량의 증가로 매매 가격 및 전세 가격의 조정이 있을 것으로 보입니다.

 

고덕래미안힐스테이트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 34평 고덕래미안힐스테이트아파트는 2016년 12월 사용 승인을 받은 7년 차 아파트로 총 51개 동 3658세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용(10분) 가능한 고덕역(5호선)이 있어 광화문, 여의도 등 중요업무지구 접근성이 매우 편리합니다.

2. ( 교육) 도보권으로 명덕초등학교, 명일중학교, 광문고등학교가 있고, 고덕역 중심으로 학원가가 형성되어 있어 교육 환경도 우수합니다.

3. (상권) 반경 1km 이내에 강동경희대대학병원 및 이마트 등이 있으며, 단지 주변 음식점, 의료기관, 체육시설 등 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 근처에 까치공원이 있으며, 단지 뒤편으로는 고덕산이 있습니다.

5. (호재) 지하철 9호선 고덕역 착공

6. (시세) 최근 실거래가 8억 6,000만 원에서 13억 9,000만 원 거래된 사실을 확인할 수 있고, 네이버 부동산에는 12억 8,000만 원에서 15억 5,000만 원 매물들의 호가가 형성되어 있습니다. 현재의 시세는 11억 후반에서 12억 초반 정도가 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 판단

고덕래미안힐스테이트아파트의 입지는 매우 좋습니다. 현재 강동구의 부동산 시장 흐름도 거래량이 살아나고 있으며 좋은 분위기로 흘러가고 있습니다. 하지만 매수심리가 계속적으로 살아날지는 앞으로 지켜봐야 할 것 같습니다. 아직까지 강동구 평균 매매가격이 상승하지 않았으며 현재 하락장이 지속되고 있습니다. 강동구는 앞으로 많은 공급물량이 예정되어 있어 추후 가격의 조정이 있을 것으로 예상이 됩니다. 입찰가 산정 시 현 시세보다 보수적으로 접근하시면 좋지 않을까 판단됩니다. 마지막으로 이 글은 저의 주관적인 견해인 만큼 경매의 기본적인 권리분석을 꼼꼼히 하시고 임장을 통해 입지 등 주변 환경을 다시 한번 확인하여 입찰을 진행하시기 바랍니다. 입찰 시의 판단, 선택, 책임은 본인에게 있습니다.