성산시영아파트 경매 입찰을 위한 지역 흐름 및 입지 시세분석

경매(2022 타경 54640, 23년 3월 14일 3차 매각기일)로 진행 중인 마포구 소재 성산시영아파트의 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 현재의 부동산 시장과 단지의 입지를 평가하고 시세를 명확히 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유합니다.

1. 마포구 지역 흐름분석

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주 물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 마포구의 공급(입주 물량)을 보면 23년부터 25년까지 적정수요보다 공급이 부족합니다. 인구수는 16년부터 소폭 감소하여 현재 37만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 17년 이후부터 현재까지 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 거래량은 거의 바닥인 상태로 거래 절벽 현상이라고 보시면 되겠습니다. 마지막으로 시장강도는 22년 4월 이후 "0" 이하로 떨어져 현재까지 마이너스로 하락장임을 알 수 있습니다. 마포구의 지역 흐름을 종합해 보면 21년 12월 이후로 매매 가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락하고 있으며, 최근 시장 강도가 소폭 상승하는 등 매매 가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 거래량이 증가하지 않는 등 상승의 신호가 없어 당분간 하락장이 지속하지 않을까 싶습니다. 가격 하락의 대내적인 요인인 공급 물량 및 미분양 물량이 많지 않아 급격한 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

2. 성산시영아파트 입지분석

마포구 성산시영아파트는 총 33개 동 3710세대로 1986년 6월에 사용승인을 받은 37년 된 아파트입니다. 경매 물건은 전용면적 23평으로 방 3개, 화장실 1개, 복도식입니다. 입지분석은 교통환경, 교육환경, 상권환경, 자연환경, 호재 등 5가지 요소로 하나씩 분석해 보겠습니다. 성산시영아파트는 3분 거리에 월드컵경기장역(6호선)을 이용 가능한 위치에 있는 초역세권 단지입니다. 또한 주변 반경 1km 이내에 도보로 이용할 수 있는 경의중앙선, 공항철도, 디지털미디어시티역이 있어 교통환경이 매우 좋습니다. 공항철도를 이용하여 마곡 업무지구 및 상암 업무지구 등의 접근성이 편리합니다. 단지 300m 안으로 신북초등학교 및 중암중학교가 있으며, 주변에 학원가 형성이 잘 되어 있습니다. 초등학교, 중학교를 도보 5분 거리로 다닐 수 있고 성산동에서 학원가 형성이 1위로 교육환경도 좋아 보입니다. 도보로 다닐 수 있는 고등학교가 없어 살짝 아쉬움이 있습니다. 다음으로 상권을 보면 단지 반경 1km 이내에 음식점, 의료시설 등 생활에 밀접한 상권들이 있으며, 주변에 홈플러스, 하나로 마트 등 대형 마트와 마포 농수산물 시장이 있어 이용하기에 편리해 보입니다. 인프라가 잘 형성되어 있어 보입니다. 자연환경을 보면 도보로 이용할 수 있는 거리에 평화의 공원, 하늘 공원, 월드컵 공원이 있어 자연 친화적인 환경을 이루고 있습니다. 도심 속에 공원은 정말로 매력적입니다. 마지막으로 호재를 보면 성산시영아파트 재건축 진행입니다. 강북 최대 규모의 재건축을 진행하고 있으며 현재 정비구역지정을 목전에 두고 있습니다. 재건축이 완료되면 마포구의 랜드마크로 자리매김할 것으로 보입니다. 성산시영아파트의 입지 분석 결과 교통, 교육, 상권, 자연, 호재 등을 모두 갖춘 완벽한 곳이라 볼 수 있겠습니다.

3. 단지 시세분석

최근 23년 2월에 7억 원에 거래가 된 실거래가 있습니다. 최고가 13억 5,000만 원에 비해 -48% 떨어진 가격입니다. 네이버 부동산 매물들을 보면 최저 10억 3,000만 원에서 최고 12억 원선으로 매물들이 올라와 있고, kb시세를 보면 일반 평균가 10억 4,000만 원으로 확인됩니다. 실거래가와 현재 올라와 있는 매물 등을 종합해 보면 현재 시세는 9억 5,000만 원선이 되지 않을까 싶습니다.

4. 종합 판단

성산시영아파트는 입지적으로 매우 좋은 곳입니다. 또한 재건축 이슈 등 개발 호재도 있어 투자 가치로 매우 훌륭합니다. 입지와 호재 등을 고려하더라도 마포구의 부동산 시장 흐름은 하락장입니다. 입찰가 산정 시 현 시세 대비 적극적인 입찰보다는 보수적으로 접근하셨으면 합니다. 마지막으로 경매에 기본적인 권리분석을 꼼꼼히 하시고 임장을 통해 입지 등 주변 환경을 다시 한번 확인하여 입찰을 진행하시기 바랍니다.