(경매 분석)고덕센트럴아이파크 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

경매(2022 타경 54204)로 진행 중인 강동구 상일동 소재 고덕센트럴아이파크와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 강동구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장 일 경우에는 아파트 가격이 상승하게 되어 있습니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면  현재 투자의 타이밍과 방향성 결정(입찰가 산정 등)에 많이 도움이 됩니다.

 

아래 링크를 통해 24년 1월 기준 강동구 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산/부동산 시황] - 강동구 부동산 시황(24년 1월 기준)

강동구 부동산 시황(24년 1월 기준)

 

 

2. 고덕센트럴아이파크 입지, 시세, 권리 상 확인

 

고덕센트럴아이파크아파트는 2019년 12월에 사용 승인을 받은 6년 차 된 아파트로 총 19개 동 1745세대로 구성되어 있는 대단지입니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 고덕센트럴아이파크 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 통해 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성에 대해 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

고덕센트럴아이파크 아파트에 대한 입지 하나하나 알아보겠습니다.

리치고 고덕센트럴아이파크 입지(클릭시 확대 가능)

 

자세한 입지 확인을 원하시는 분은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

- 교통 :  걸어서 이용 가능한 5호선 강일역(995m, 도보 15분), 상일동역(533m, 도보 8분)이 있습니다. 5호선을 통해 여의도, 광화문, 공덕 등 주요 업무지구의 접근성이 편리해 보입니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 고일초등학교, 상일중학교, 상일여자고등학교 등 위치해 있는 학세권입니다. 학원가는 단지 주변과 상일동역 주변으로 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 강동경희대학교의대병원, 이마트 등 대형 상권이 형성되어 있고 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접시설 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

 

- 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 주변이 산으로 둘러 쌓여 있는 숲세권이며 주변 곳곳에 공원들이 조성되어 있어 산책하기에 좋은 환경입니다.

 

 

 

2-2. 고덕센트럴아이파크 42평 시세

 

고덕센트럴아이파크 42평 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물 등을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

고덕센트럴아이파크 42평형 최근 실거래가를 살펴보면 23년 9월에 17억 3,000만 원이며 9월 이후에는 거래가 없습니다. 최고가 19억 1,500만 원이며  최고가 대비 -10% 하락을 한 상황입니다.

 

kb시세 일반평균가는 16억 7,500만 원이며 네이버 부동산 매물은 17억 원에서 18억 5,000만 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다.

 

아래 링크를 통해 고덕센트럴아이파크 적정 시세를 한눈에 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2-3. 고덕센트럴아이파크 권리분석

고덕센트럴아이파크 등기 내용

고덕센트럴아이파크 매각물건명세서

 

등기부현황을 보면 눈에 띄는 게 압류 2건입니다. 이 압류는 당해세에 해당이 되는 것으로 보이며 배당시 우선적으로 배당이 되므로 입찰가 산정 시 고려해야 할 부분으로 보입니다.

 

위 매각물건명세서를 보면 현재 임차인이 없으며 채무자 겸 소유자가 점유하고 있음을 알 수 있습니다. 대항력이 없는 깨끗한 물건이라고 할 수 있겠습니다.

 

자세한 권리 분석 내용이 필요하신 분은 아래 링크를 통해 확인해 보시 바랍니다. 많은 정보들을 무료로 이용할 수 있습니다

 

 

3. 마무리(결론)

 

강동구 현재 부동산 시장 흐름을 보면 하락으로 전환하였습니다. 하락의 폭은 크지는 않지만 향후 많은 입주물량이 예정되어 있어 가격 하락의 리스크가 존재합니다. 당분간 하락의 지속은 이어질 것으로 전망됩니다.

 

입지적으로 너무나 살기 좋은 환경을 지니고 있고, 권리상에도 별다른 문제가 없어 보입니다.

 

입찰가 산정 시 소극적인 입찰가를 고려하시면 좋은 선택이 되지 않을까 생각합니다. 

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.