(경매분석) 분당구 산운마을12단지 입지, 시세, 권리분석 요약 정리

경매(2023 타경 2697)로 진행 중인 성남시 분당구 소재 산운마을 12단지아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 방향성 결정에 많은 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 23년 12월 기준 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보시길 바랍니다.

 

[부동산/부동산 시황] - 경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

 

 

2. 산운마을 12단지아파트 입지, 시세, 권리 상 내용 확인

 

산운마을 12단지아파트 2009년 7월에 사용 승인을 받은 16년 차 된 아파트로 총 10개 동 510세대로 구성되어 있습니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 산운마을 12단지아파트 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 통해 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

산운마을 12단지아파트 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로  입지 요소 하나하나 알아보겠습니다.

리치고 산운마을12단지 입지

 

아래 링크를 통해 위 산운마을 12단 입지를 확대해서 자세히 확인할 수 있습니다.

 

 

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 지하철이 없습니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 운중초, 운중중, 운중고등학교가 위치해 있고 학군이 높은 편입니다. 학원가 또한 도보권 이내에 형성되어 있어 교육환경적인 측면에서 볼 때 좋은 거 같습니다.

 

- 상권 : 대형 상권은 없으나 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 인프라 시설 구축은 잘 되어 있습니다.

 

- 호재 : 월곳판교선 서판교역(도보 9분) 개통예정입니다. 지하철이 없었던 지역인데 교통 호재로 인해 큰 수혜를 볼 아파트입니다.

 

- 자연환경 : 운중천이 조성되어 있고 사면이 산으로 둘러 쌓여 있는 숲세권입니다.

 

 

2-2. 산운마을 12단지아파트 시세

 

산운마을 12단지 25평 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 확인하여 적정시세를 파악해 보도록 하겠습니다.

 

산운마을 12단지 25평형 최근 실거래가를 살펴보면 23년 10월에 9억 3,000만 원입니다. 23년 1년 동안 1건의 거래가 확인됩니다. 최고가(11억 9,500만 원) 대비 -22% 조정을 받은 후 아직 반등을 하지 못한 상황입니다.

 

kb시세 일반평균가는 10억 7,500만 원이며 네이버 부동산 매물은 저층 9억 8,000만 원에서 11억 5,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다.

 

위 내용을 종합해 보면 산운마을 12단지아파트 적정시세는 최고 9억 9,000만 원, 중간 9억 5,000만 원, 최저 9억 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래 링크를 통해 산운마을 12단지 25평 적정시세를 확인할 수 있습니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

2-3. 산운마을 12단지 권리 상 내용 확인

경매마당 권리 분석 내용 일부

 

등기부현황을 보면 근저당권 및 질권 설정이 등재되어 있고, 당해세에 해당하는 압류는 없는 것으로 확인됩니다. 등기부상 별다른 문제는 없어 보입니다. 

다음으로 임차인현황을 살펴보면 임차인은 없으며 현재 채무자 겸 소유자가 점유하고 있는 것으로 확인됩니다. 결론적으로 대항력도 없는 깨끗한 물건입니다.

 

위 권리 내용은 일부이지만 자세한 권리 내용 확인이 필요하신 분은 아래 링크를 통해 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다. 매각명세서 등 다양한 정보를 무료로 이용 가능합니다.

 

 

 

 

3. 마무리

 

산운마을 12단지아파트에 대해 입지, 시세, 권리 분석 등 전반적으로 확인해 보았습니다. 개인적으로 경매 입찰을 진행을 하신다면 입찰가 산정 시 현재 분당구 부동산 흐름을 확인해 보시고 공격적인 입찰가보다는 소극적인 입찰가 산정을 하여 경매 입찰에 도전해 보시면 좋을 듯해 보입니다.

 

 

※꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.