경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

부동산지인 사이트에서 제공하는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 가지고 23년 12월 기준 경기도 성남시 분당구 부동산 시황을 알아보겠습니다.

 

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<분당구 입주물량>

 

구 분	연 적정수요	입주 물량	비 고
2024년	2448세대	1123세대	부족
2025년		0세대	부족
2026년		0세대	부족

 

분당구의 3년 간 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 24년 1123세대, 25년 0세대, 26년 0세대입니다. 향후 입주물량이 상당히 부족한 편입니다.

 

분당구는 공급(입주물량)으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

분당구의 인구수를 살펴보면 2016년 정점을 찍고 소폭 하락 추세로 2023년 47만 명을 유지하고 있고 세대수는 2008년 이후로 꾸준히 상승하여 2023년 19만 세대입니다.

 

분당구는 인구 감소 등의 이유로 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<분당구 거래량>

일 자	매매
	거래량	월평균 거래량	거래량 비율
2023-12	61(집계중)	470	13%
2023-11	128	496	26%
2023-10	152	580	26%
2023-09	290	559	52%
2023-08	304	614	50%
2023-07	357	654	55%
2023-06	384	667	58%
2023-05	402	515	78%
2023-04	341	428	80%
2023-03	238	460	52%
2023-02	291	434	67%
2023-01	124	509	24%

 

분당구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 상승하기 시작하여 9월까지 완만히 거래량을 유지하다 10 기점으로 거래량이 급격하게 줄어드는 모습을 확인할 수 있습니다. 분당구 아파트 매매 수요가 줄어들고 있는 반증이라고 할 수 있습니다.

 

앞으로 거래량에 따른 가격 하락 여부 등 모니터링이 필요한 시점으로 보입니다.

 

 

4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<분당구 시장강도>

일자	시장강도
	매매
2023-12	36
2023-11	58
2023-10	87
2023-09	96
2023-08	93
2023-07	75
2023-06	38
2023-05	-12
2023-04	-68
2023-03	-121
2023-02	-164
2023-01	-193

 

분당구의 시장강도를 살펴보면 2023년 1월에 하락을 멈추고 상승하여 6월에 플러스로 전환되어 23년 12월 기준 시장강도는 36입니다. 시장강도 수치를 보면 분당구 부동산이 전반적으로 반등을 한 후 숨 고르기를 하고 있는 모습입니다.

 

10월 기점으로 시장강도 수치가 하락하기 시작한 모습을 볼 수 있습니다. 매수 심리가 조금씩 위축되고 있음을 확인하실 수 있습니다. 시장강도 또한 앞으로의 추이를 지켜보아야 할 것입니다.

 

 

5. 분당구 시장 전망(흐름) 종합  

 

분당구 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 하락폭이 줄어들었습니다.  23년 3월 기점으로 하락이 멈추고 반등하기 시작하였습니다.

 

10월까지 반등의 폭이 컸으며 꾸준히 상승세를 이어가다 11월 기점으로 분당구 평균 매매가격이 하락으로 전환하였습니다. 아직까지는 하락장이라고 보기는 어려우며 하락의 폭이 크지 않아 향후 거래량 및 추격매수 여부 등의 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

다행히 3년간 분당구의 입주물량이 부족하여 공급으로 인한 큰 폭의 하락은 없지 않을까 전망해 봅니다.

 

 

아래 링크를 통해 지역별 부동산 시황 즉 부동산 흐름을 파악하는 방법에 대해 자세한 설명이 있습니다. 물고기 잡는 법을 알려드리니 꼭 한 번씩 읽어 보시고 자기만의 것으로 만들어 보기시 바랍니다. 

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법