송파구 부동산 시황(24년 1월 기준)

부동산지인 사이트에서 제공하는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 가지고 23년 12월 기준 경기도 성남시 분당구 부동산 시황을 알아보겠습니다.

 

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장 일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

아래 링크를 통해 지역별 부동산 시황 즉 부동산 흐름을 파악하는 방법에 대해 자세한 설명이 있습니다. 물고기 잡는 법을 알려드리니 꼭 한 번씩 읽어 보시고 자기만의 것으로 만들어 보기시 바랍니다. 

 

[부동산] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

 

1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<송파구 입주물량>

 

구 분	연 적정수요	입주 물량	비 고
2024년	3351세대	1622세대	부족
2025년		179세대	부족
2026년		0세대	부족

 

송파구의 3년 간 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 24년 1622세대, 25년 179세대, 26년 0세대입니다. 향후 3년간 입주물량이 상당히 부족한 상황입니다.

 

송파구는 향후 공급(입주물량)으로 인한 가격 하락의 리스크가 적어 보입니다.

 

 

 

2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

송파구의 인구수를 살펴보면 2019년 이후 상승 및 하락하여 현재 65만 명을 유지하고 있고 세대수 2015년 이후로 매년 꾸준히 상승하여 28만 세대입니다.

 

송파구의 수요를 살펴보았을 때 인구 감소 등의 이유로 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

 

3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<송파구 거래량>

일 자	매매
	거래량	월평균 거래량	거래량 비율
2024-01	43(집계중)	369	12%
2023-12	136	360	38%
2023-11	105	382	27%
2023-10	143	511	28%
2023-09	259	506	51%
2023-08	264	470	56%
2023-07	266	552	48%
2023-06	287	555	52%
2023-05	294	520	57%
2023-04	278	434	64%
2023-03	230	447	51%
2023-02	254	386	66%
2023-01	147	386	38%

 

송파구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 상승하기 시작하여 9월까지 완만한 상승 거래량을 유지하였습니다. 하지만 10월 기점으로 거래량이 확 줄어들어 시작하여 24년 1월 기준 43건의 거래량이 확인됩니다.

 

현재 송파구 지역의 아파트 거래량을 살펴보았듯이 23년 10월 이후로 매수 심리가 위축되었음을 알 수 있겠습니다.

 

향후 거래량 감소 등 가격 하락이 지속되지 않을까 조심스레 전망해 봅니다.

 

 

 

 

4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<강동구 시장강도>

일자	시장강도	시세(단위 : 만원)
	매매
2024-01	6	5090
2023-12	36	5117
2023-11	73	5147
2023-10	107	5170
2023-09	129	5164
2023-08	135	5127
2023-07	125	5077
2023-06	89	5017
2023-05	27	4943
2023-04	-47	4872
2023-03	-121	4823
2023-02	-186	4771
2023-01	-231	4744

 

송파구의 매매 시장강도를 살펴보면 2023년 1월에 하락을 멈추고 상승하여 5월에 플러스로 전환되어 24년 1월 기준 시장강도는 6입니다. 

 

시장강도가 5월 기점으로 플러스로 전환하여 5개월간 송파구 지역은 부동산 활황이었음을 알 수 있습니다. 23년 11월 이후부터 매매 시장강도가 하락하기 시작하여 하락폭이 커지고 있음을 확인할 수 있습니다. 이런 추세라면 다음 달인 2월에는 매매 시장강도가 마이너스로 전환되지 않을까 전망됩니다.

 

 

 

 

5. 송파구 시장 전망(흐름) 종합  

 

송파구 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 하락폭이 줄어들었습니다.  23년 2월 기점으로 하락이 멈추고 반등하기 시작하였습니다.

 

10월까지 반등의 폭이 컸으며 꾸준히 상승세를 이어가다 11월 기점으로 송파구 평균 매매가격이 하락으로 전환하였습니다. 하락의 폭이 커지고 있는 상황이며 거래량 및 추격매수 여부 등 추이를 보았을 때 당분간 하락은 지속되지 않을까 생각합니다.

 

하지만 고무적인 점은 향후 3년간 입주물량(공급)이 부족하여 대내적인 가격 하락의 요인이 없어 작년만큼의 큰 폭의 가격 하락은 없지 않을까 조심스레 전망해 봅니다.