(경매분석)송파구 파크리오 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

경매(2022 타경)로 진행 중인 송파구 신천동 소재 파크리오아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리, 시세, 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 송파구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장 일 경우에는 아파트 가격이 상승하게 되어 있습니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 현재 투자의 타이밍과 방향성 결정(입찰가 산정 등)에 많은 도움이 됩니다.

 

아래 링크를 통해 24년 1월 기준 송파구 부동산 흐름을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산/부동산 시황] - 송파구 부동산 시황(24년 1월 기준)

송파구 부동산 시황(24년 1월 기준)

 

 

2. 파크리오아파트 입지, 시세, 권리분석

 

파크리오아파트는 2008년 8월에 사용 승인을 받은 17년 된 아파트로 66개 동 6,864세대로 구성되어 있는 메가급 대단지입니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.. 마지막으로.. 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 파크리오아파트 입지(단지 반경 1km 생활권 이내)

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 등 5가지 5 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 통해 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의 및 중요성에 대해 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

파크리오아파트 반경 1km 생활권 중심(도보 15분 이내)으로 입지 하나하나를 알아보겠습니다.

리치고 파크리오 입지

 

자세한 입지 확인을 원하시는 분은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

- 교통 : 걸어서 이용 가능한 2호선 잠실나루역(446m, 도보 7분), 8호선 몽촌토성역(538m, 도보 8분), 잠실역(924m, 도보 14분)이 있습니다. 2호선 및 8호선 모두 주요 업무지구를 통과하는 노선으로 일자리 접근성이 매우 편리합니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 잠실초등학교, 잠현초등학교, 잠실중학교, 잠실고등학교가 위치해 있으며 초품아를 형성하고 있습니다. 학원가는 단지 주변 소규모로 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 서울아산병원, 홈플러스, 롯데월드몰, 롯데백화점 등 대형 상권이 형성되어 있고 몽촌토성역 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 시설 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

 

- 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 성내천산책길 및 몽촌호, 그리고 올림픽공원 등이 조성되어 있어 녹지환경이 매우 좋습니다.

 

 

2-2. 파크리오 32평 시세

 

파크리오 32평형 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

파크리오 32평 최근 실거래가를 살펴보면 23년 10월에 21억 5,000만 원입니다. 23년 1월부터 10월까지 총 54건의 거래가 있었으며 실거래가는 17억 원에서 23억 3,000만 원입니다. 최고가 25억 3,000만 원 대비 많은 폭의 하락 뒤 최고가 근접 상당한 반등을 하였습니다. 거래량을 보았을 때 송파구 지역 내에서 입지적으로 매우 좋으며 선호하는 단지로 보입니다.

 

kb시세 일반평균가는 21억 5,000만 원이며 네이버 부동산 매물은 19억 원에서 20억 5,000만 원 사이에 가격대가 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 보다 낮은 가격대의 매물들이 등재되어 있는 것으로 확인이 되며 호가가 내려가고 있음을 알 수 있습니다.

 

이를 종합하여 파크리오 32평형 적정시세를 보면 최고 22억 원, 중간 21억 원, 최저 20억 원이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래 링크를 통해 파크리오 32평 적정시세를 한눈에 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2-3. 파크리오 권리분석

경매마당 파크리오 등기부현황

경매마당 파크리오 매각물건명세서

 

위 등기부현황을 보면 근저당권 2건, 가압류 8건, 압류 2건이 확인됩니다. 압류는 당해세 해당하는 것으로 보이면 경매 배당 순위시 우선적으로 배당이 됩니다. 이점 참고하시 바랍니다.

 

그리고 매각물건명세서를 살펴보면 현재 임차인이 존재하면 이 임차인은 2019년 10월 31일 신한은행 근저당권보다 전입신고 및 확정일자 빨라 대항력이 존재합니다. 또한 배당요구신청을 철회한 것으로 보이며 입찰 시 보증금 전액을 매수인이 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

 

자세한 권리 분석 내용이 더 필요하신 분은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다. 많은 정보들을 무료로 이용할 수 있습니다.

 

 

 

3. 마무리(결론)

 

송파구의 현재 부동산 시장은 하락으로 전환하였으며 당분간 하락세가 지속될 것으로 전망됩니다. 입지적으로 너무나 좋은 곳이며 송파구 지역 내에서도 선호하는 단지로 실거주 만족도가 매우 높은 곳입니다. 시세도 최근 실거래가 보다 1~2억 원 정도 하락한 물건들이 나와 있습니다. 권리상 임차인이 존재하며 대항력이 있어 이점 잘 유념하시기 바랍니다.

 

위 내용들을 잘 참고하셔서 입찰가 산정 시 및 부동산 매수 시 도움이 되셨으면 합니다.

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.