(경매분석)디엠씨호반베르디움 더 포레 3단지 입지, 시세, 권리 분석 요약

경매(2023 타경 62730)로 진행 중인 경기도 고양시 덕양구 소재 디엠씨호반베르디움 더 포레 3단지 아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 고양시 덕양구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 방향성과 타이밍 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 24년 1월 기준 고양시 덕양구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산/부동산 시황] - 경기도 고양시 덕양구 부동산 시황(24년 1월 기준)

경기도 고양시 덕양구 부동산 시황(24년 1월 기준)

 

 

2. 디엠씨호반베르디움 더 포레 3단지 아파트 입지, 시세, 권리 분석

 

디엠씨호반베리드움 더 포레 3단지 아파트는 2019년 6월 사용 승인을 받은 6년 차 된 아파트로 총 8개 동 716세대로 구성되어 있습니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

마지막으로 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 디엠씨호반베르디움 더 포레 3단지 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 클릭하시면  디엠씨호반베르디움 더 포레 3단지 현장 임장 영상을 보실 수 있습니다. 영상을 통해 아파트 내부 및 입지를 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산/현장임장] - (현장임장) 향동 호반베르디움 3단지 아파트 임장

(현장임장) 향동 호반베르디움 3단지 아파트 임장

 

아파트 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 부동산 입지 요소 하나하나 알아보겠습니다.

디엠시 호반베르디움 더 포레 3단지 입지

 

- 교통 : 단지 반경 생활권 중심으로 지하철은 없습니다. 교통적인 측면에서는 불편함이 있어 보입니다.

 

- 교육 : 초품아를 형성하고 있고 도보권 이내에 향동고등학교가 있습니다. 단지 주변으로 저학년 중심의 학원가들이 형성되어 있습니다. 

 

- 상권 : 단지 주변으로 생활 밀접 시설 인프라(음식점, 의료시설 등)가 부족해 보입니다.

 

- 호재 : 현재 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 향동천이 흐르고 있으며 산책로가 조성되어 있고 봉산이 있는 등 있는 숲세권입니다.

 

 

2-2. 디엠씨 호반베르디움 더 포레 3단지 시세(29평)

 

현재 경매로 진행 중인 디엠씨 호반베르디움 더 포레 3단지 29평 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 24년 1월에 6억 9,000만 원에서 7억 2,000만 원에 총 4건의 거래가 있습니다. 최고가 9억 4,500만 원 대비 대략 27%가량 하락한 가격대입니다.

 

kb시세 하위평균가 6억 7,500만 원, 일반평균가 7억 1,500만 원, 상위평균가 7억 5,000만 원입니다.

 

네이버 부동산 매물을 보면 최저 7억 1,000만 원에서 최고 8억 5,000만 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다.

 

위 내용을 종합해 보면 디엠시 호반베르디움 더 포레 3단지 29평형 적정시세는 최저 6억 9,000만 원 중간 7억 3,000만 원 최고 7억 7,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래 링크를 통해 위 내용의 시세를 한눈에 파악해 보실 수 있습니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2-3. 권리 분석

매각물건명세서

 

디엠씨 호반베르디움 더 포레 3단지 경매 매각물건명세서를 확인해 보면 현재 채무자가 소유 및 점유하고 있으며 임차인이 없는 상황입니다.

 

당연 대항력도 없는 것입니다.

 

아래 링크를 통해 등기부현황 및 자세한 권리 분석을 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

3. 마무리(결론)

 

24년 1월 기준 경기도 고양시 덕양구 부동산 시장 흐름은 하락장으로 전환하였습니다. 당분간 하락장이 지속되지 않을까 전망해 봅니다.

 

입지적으로 보면 살짝 아쉬운 점이 있어 보입니다. 가격적인 측면에서는 현재 1회 유찰되어 4억 7670만 원에 입찰을 준비하고 있는 상황으로 이 정도의 가격이라면 메리트가 있어 보이는 가격대입니다.

 

권리상에도 별다른 특이 상황이 없어 보입니다.

 

위 내용들을 토대로 경매 입찰을 진행하신다면 입찰가는 소극적인 입찰가를 산정하여 경매에 도전해 보시면 좋을 거 같습니다.

 

※꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

 

※ 함께 읽으면 좋은 글 ※

 

1. 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

2. 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

3. (현장임장) 향동 호반베르디움 3단지 아파트 임장