(경매 분석)도화현대1차아파트 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

경매(2023 타경 55053)로 진행 중인 마포구 도화동 소재 현대아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 방향성 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 24년 3월 기준 마포구 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보시기 바랍니다.

 

마포구 부동산 시황(24년 3월 기준)

마포구 부동산 시황(24년 3월 기준)

 

 

2. 도화현대 1차 아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

도화현대 1차 아파트는 1996년 9월에 사용 승인을 받은 29년 차 된 아파트로 총 11개 동 1021세대로 구성되어 있습니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1 km 생활권 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

마지막으로 권리 상 확인은 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

2-1. 도화현대 1차 아파트 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

부동산 입지 하나하나 확인해 보겠습니다.

출처 : 리치고

 

- 교통 : 도보권 이내에 공항, 경의중앙선, 6호선, 5호선 공덕역을 이용할 수 있는 교통 환경을 지니고 있습니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 마포초등학교가 위치해 있으나 중학교, 고등학교는 도보권 이내에 없습니다. 학원가 또한 단지 주변으로 보았을 때 미흡한 편입니다. 전반적으로 교육 환경을 부족한 편입니다.

 

- 상권 : 대형상권으로 이마트가 있으며 공덕역 중심으로 생활 밀접 시설 인프라가 형성되어 있습니다.

 

- 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 효창공원역 산책로가 형성되어 있어 산책하기에 좋은 환경입니다.

 

아래 링크를 클릭하시면 입지를 확대해서 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

 

2-2. 도화현대 1차 아파트 시세

 

도화현대 1차 아파트 45평형 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 통해 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

최근 실거래가를 확인해 보면 24년 2월에 12억 9,000만 원, 12억 6,000만 원 2건의 거래를 확인할 수 있습니다.

최고가(16억 원) 대비 대략 -21% 조정을 받고 있는 상황입니다.

 

kb시세 하위평균가는 12억, 일반평균가 12억 5,000만 원, 상위 평균가 13억입니다.

 

네이버 부동산 매물을 확인해 보면 총 3건의 매물이 등재되어 있으며 최저 12억 5,000만 원(1층)에서 최고 14억 원 가격대가 형성되어 있습니다.

 

위 내용들을 종합해 보면 도화현대 1차 아파트 적정시세는 최고 12억 8,000만 원, 중간 12억 2,000만 원, 최조 11억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래 링크를 통해 도화현대 1차 아파트 적성시세를 한눈에 확인할 수 있습니다.

 

 

 

2-3. 도화현대 1차 아파트 권리 상 확인

출처 : 경매 마당

 

등기부 현황을 살펴보면 근저당권, 압류(용산세무서장, 마포구), 가압류 3건이 있으며 압류와 같은 경우 당해세에 해당하는 경우로 최우선 배당을 받아가기 때문에 압류 금액이 얼마 인지 확인이 필요해 보입니다.

 

임차인현황은 현재 임차인이 존재하며 배당 요구를 한 상황입니다. 낙찰이 잘 되어 임차인까지 배당이 지급될 경우에는 별 무리가 없어 보이지만 혹시라도 배당의 일부만 지급받을 경우가 발생한다면 명도에 약간 어려움이 있지 않을까 생각합니다.

 

매각명세서 등 자세한 권리 분석 확인을 원하시는 분은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

3. 마무리(결론)

 

마포구 부동산 현재 시장 흐름 및, 입지, 시세, 권리 상 내용을 확인해 보았을 때 실거주 및 향후 투자 가치로서 상당히 매력적인 상품이 되지 않을까 생각합니다.

 

이번 부동산 하락장에 경매를 통해 매수하기에 좋은 시기이며 입찰에 도전을 해보시기 바랍니다.

 

 

※ 꼭! 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.