(경매 분석)이매동 아름3단지태영아파트 입지, 시세, 권리분석 요약 정리

경매(2023 타경 57390)로 진행 중인 성남시 분당구 소재 아름 3단지태영아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 타이밍과 방향성 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 23년 12월 기준 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[부동산] - 경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

 

 

2. 아름 3단지태영아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

경매로 진행 중인 아름 3단지태영아파트는 1992년 11월에 사용 승인을 받은 아파트로 총 8개 동 414세대로 구성되어 있습니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리분석은 경매마당 사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 아름 3단지태영아파트입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 통해 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성을 확인해 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

아름 3단지 태영아파트 입지에 대해 하나하나씩 알아보겠습니다.

이미지 클릭 확대 가능↓

리치고 태영아파트 입지

 

- 교통 : 단지 반경 1km 이내에 수인분당선 야탑역(1km, 도보 15분)이 있습니다. 지하철역은 있으나 다소 거리가 있어 보입니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 성남매송초, 매송중, 판교고등학교 등이 있으며 초, 중학교 학군이 우수한 편입니다. 학원가는 단지 앞쪽으로 집중적으로 형성되어 있어 교육적인 환경이 좋아 보입니다.

 

- 상권 : 차의과학대학교분당차병원, 이랜드리테일, 홈플러스 등 대형 상권이 형성되어 있고 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 시설 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

 

- 호재 : 신분당선 삼평역 신설 계획이 있으며 현재 예비타당성조사 진행 중에 있습니다. 향후 삼평역이 개통되면 초역세권으로 변모하는 호재가 있습니다.

 

- 자연환경 : 단지 앞으로 탄천이 흐르며 송현공원 등이 조성되어 있어 녹지 환경이 매우 풍부합니다. 자연과 어울려진 입지를 가지고 있습니다.

 

 

2-2. 아름 3단지태영 48평형 시세

 

아름 3단지태영아파트 48평형 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 23년 7월에 13억 3,000만 원입니다. 23년 1월부터 7월까지 총 5건의 거래가 있었고 실거래가는 12억 3,000만 원에서 13억 3,000만 원입니다. 최고점(15억 8,000만 원) 대비 살짝 반등은 하였으나 더 이상 추가 상승은 없는 상황입니다.

 

kb시세 일반평균가는 13억 4,000만 원이며 네이버 부동산 매물은 14억 9,000만 원에서 15억 9,500만 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다. 매물들이 실거래가 보다 1억 원 이상 높게 형성되어 있습니다.

 

이를 종합해 보면 아름 3단지태영 아파트 48평형 적정시세는 최고 13억 5,000만 원, 중간 12억 9,000만 원, 최저 12억 3,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

위 내용들을 한눈에 볼 수 있는 사이트입니다. 아래의 링크를 통해 아름 3단지태영아파트 적정시세를 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

2-3. 아름 3단지 태영아파트 권리분석

이미지 클릭 확대 가능↓

 

등기부현황을 보면 근저당권 2건과 가처분 1건이 있으며 피보전권리의 이혼에 따른 재산분할정구권 소송이 있는 것으로 보입니다. 임차인은 현재 없으며 채무자가 소유자로 점유하고 있는 사실이 확인되며 대항력이 없는 상황입니다.

 

위 권리내용을 보았을 때 특별히 문제 소지가 없어 보입니다.

 

자세한 권리 내용을 분석을 원하시면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다. 매각명세서 확인 등 무료로 이용 가능합니다.

 

 

 

 

3. 결론(종합)

 

현재 분당구 부동산 시장 흐름은 23년 10월을 기점으로 거래량과 시장강도가 감소하는 등 매수 심리가 위축되고 있는 상황입니다. 경매 입찰가 산정 시 고려해야 할 상황입니다.

 

입지적으로는 살기 좋고 향후 투자 가치가 좋은 아파트로 보입니다. 권리상으로 보았을 때도 특별한 문제는 없어 보이며 위 내용들을 종합해 보았을 때 적극적인 입찰가보다는 소극적인 입찰가를 산정하여 경매 입찰을 도전해 보시기 바랍니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

 

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.