(경매 분석)백현동 백현마을2단지아파트 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

경매(2022 타경 62296)로 진행 중인 성남시 분당구 소재 백현마을 2단지아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면 입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 방향과 타이밍 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 23년 12월 기준 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보실 수 있습니다.

 

[부동산] - 경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

 

 

2. 백현마을 2단지아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

백현마을 2단지아파트는 2009년 10월에 사용 승인을 받은 16년 차 아파트로 총 11개 동 584세대로 구성되어 있습니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 1km 중심(도보 15분)으로(도보 15분) 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경, 교육, 상권, 호재, 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버, 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당 사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 백현마을 2단지 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 확인하시면 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의 및 중요성을 확인하실 수 있습니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

백현마을 2단지아파트에 대한 입지 하나하나를 확인해 보겠습니다.

리치고 백현마을2단지 입지

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 신분당선 판교역(696m, 도보 10분) 및 경간선 판교역(628m, 도보 9분)이 있는 더블역세권입니다. 판교 등 주요 업무 지구의 접근성이 매우 용이합니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 보평 초, 보평 중, 보평 고등학교가 있으며 경기도 내에서 학군이 우수한 곳입니다. 단지 주변으로 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 좋은 편입니다.

 

- 상권 : 대진의료재단 분당제생병원, 롯데마트(판교점), 현대백화점(판교점), AK플라자(분당점) 등 대형 상권이 발달해 있고 판교역 중심으로 음식점, 의료시설 등 생활밀접 시설 인프라가 매우 좋습니다.

 

- 호재 : GTX-A 노선 성남역이 곧 개통 예정으로 교통 호재가 있습니다.

 

- 자연환경 : 탄천과 나들이공원 등이 조성되어 있어 녹지환경이 매우 좋습니다. 산책과 운동하기에 너무나 좋은 여건입니다.

 

 

2-2. 백현마을 2단지 39평 시세

 

백현마을 2단지아파트 39평형 최근 실거래가, KB시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

최근 백현마을 2단지아파트 실거래가를 살펴보면 23년 9월에 14억 8,100만 원입니다. 23년 1월부터 9월까지 총 5건의 거래가 있었으며 실거래가는 14억 8,100만 원에서 19억 6,000만 원입니다. 소폭 가격이 상승을 하다 9월 기점으로 하락 거래가 나왔으며 그 이후로는 거래가 없는 상황입니다.

 

KB시세 일반평균가는 23년 9월 이후 거래가 없어 확인이 안 되며 네이버 부동산 매물은 20억 5,000만 원에서 22억 원 사이에 가격대가 형성되어 있습니다. 실거래가 보다 높은 호가로 부동산 매물을 내놓은 상황입니다.

 

이를 종합하여 백현마을 2단지아파트 적정시세는 최고 15억 8,000만 원, 중간 15억 원, 최저 14억 3,000만 원선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래의 링크를 통해 백현마을 2단지아파트 적정시세를 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

 

2-3. 백현마을 2단지 권리상 확인

경매마당 권리분석 내용 일부

 

 

등기부현황을 살펴보면 근저당권 1건, 가압류 1건이 있습니다. 현재 임차인이 존재하며 확정일자 및 배당요구 사실 관계는 확인이 안 되는 상황으로 이 부분을 명확인 확인이 필요해 보입니다.

 

임차인이 배당요구를 안 했을 경우 낙찰자가 보증금 12억 원에 대해 지불해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 조심하셔야 할 것으로 보입니다. 면밀한 조사가 필요해 보입니다.

 

링크를 통해 자세한 권리분석 내용을 확인하실 수 있습니다. 무료로 이용 가능하니 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 

 

 

 

3. 결론(종합)

 

최근 분당구 부동산 흐름을 보면 반등을 한 후 9월 기점으로 거래량 감소 및 시장강도가 감소하는 등 매수 심리가 위축되고 있어 평균 매매가격이 소폭 하락하고 있는 추세입니다.

 

입지적으로는 최고의 입지를 가지고 있으며 살기 너무나 좋은 곳입니다.

 

권리상 내용 중 임차인 배당요구 부분만 잘 파악하신다면 경매 입찰을 통해 아파트를 매수하기에 좋은 결정이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

 

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인, 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장, 시세조사, 등 전문적인 조사가 필요합니다.