(경매 분석)분당구 시범현대아파트 입지, 시세, 권리분석 요약 정리

경매(2023 타경 622)로 진행 중인 성남시 분당구 소재 시범현대아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 입지, 시세, 권리 분석을 통해 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면  입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 타이밍과 방향성 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 23년 12월 기준 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보실 수 있습니다.

 

[부동산] - 경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

 

 

2. 시범현대아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

시범현대아파트는 199년 9월에 사용 승인을 받은 34년 차 된 아파트로 총 29개 동 1695세대로 이루어진 대단지입니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다.

 

아래 링크를 확인하시면 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성을 확인하실 수 있습니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

시범현대아파트의 입지 하나하나 알아보겠습니다.

리치고 시범현대아파트 입지

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 수인분당선 서현역(945m, 도보 14분)이 있습니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에  분당초등학교, 서현중학교, 서현고등학교 등이 위치해 있으며 학군 등급이 매우 우수한 학교입니다. 또한 도보권 이내에 학원가가 형성되어 있어 교육 환경으로 매우 우수하다고 볼 수 있겠습니다.

 

- 상권 : 대진의료재단 분당제생병원, AK플라자, 롯데백화점(분당점) 등 대형상권이 발달해 있고, 단지 주변으로 음식점, 의료시설, 학원 등 생활 밀접 시설 인프라들이 잘 구축되어 있어 생활에 불편함이 없는 상권입니다.

 

- 호재 : 1기 신도시 특별법 통과로 인해 재건축 호재가 있습니다.

 

- 자연환경 : 분당중앙공원 등 분당천이 조성되어 있어 녹지환경이 매우 우수합니다.

 

 

2-2. 시세

 

시범현대아파트 46평 최근 실거래가, KB시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

최근 시범현대아파트 실거래가를 보면 23년 9월에 17억 3,000만 원입니다. 23년 1월부터 9월까지 총 9건의 거래가 있었으며 실거래가는 15억 5,000만 원에서 17억 3,000만 원에 거래가 이루어졌습니다.

 

22년 하락장 속에서도 큰 폭의 하락이 없었으며 가격 방어를 하였습니다. 그만큼 실수요자들이 많고 누구나 살고 싶은 아파트가 아닌가 생각합니다.

 

 KB시세 일반평균가는 16억 8,000만 원이며 네이버 부동산 매물은 한건도 없는 상황입니다.

 

위 내용을 종합해 보면 시범현대아파트 적정시세는 최고 17억 2,000만 원, 중간 16억 4,000만 원, 최저 15억 6,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래의 링크를 통해 시범현대아파트 적정시세를 한눈에 확인할 수 있습니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

경매마당 시범현대아파트 권리분석 내용 일부

 

 

먼저 등기부현황을 살펴보면 3건의 근저당권과 압류 1건이 있습니다. 압류는 당해세에 해당할 것으로 보이면 배당시 우선 배당을 받아가니 입찰가 산정 시 참고하시기 바랍니다.

 

임차인이 없으며 현재 채무자가 소유하고 있는 것으로 확인되며 대항력이 없습니다. 인수해야 할 권리 또한 없습니다.

권리상에는 특별한 문제는 없어 보입니다. 참고로 관리비 체납 사실은 확인 불투명하여 꼭 임장을 가셔서 한번 확인해 보시기 바랍니다.

 

위 내용은 경매마당 사이트에서 제공하는 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 경매마당 사이트를 이용해 보시면 무료로 이용 가능하며 지도 검색 등 다른 경매 사이트 보다 차별화된 점들이 많으며 매각명세서 등 무료로 확인 가능 압니다.. 링크를 통해 권리분석 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

3. 결론(종합)

 

분당구의 부동산 시장 흐름은 23년 10월 기점으로 거래량과 시장강도가 하락하기 시작하여 매수 심리가 위축되고 있는 상황입니다. 하지만 평균 매매가격은 하락세로 전환하기 않았습니다. 향후 모니터링이 필요한 시점입니다.

 

입지적으로는 아주 완벽한 곳이라고 할 수 있습니다. 애들 키우기 너무나 좋은 환경을 가지고 있으며 투자 가치로도 매우 높은 곳으로 보입니다.

 

권리상에 별다른 문제는 없어 보이며 입찰가를 선정을 잘하여 경매를 통해 매수를 고려해 보시면 좋은 기회가 되지 않을까 생각합니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.