(경매 분석)초원부영아파트 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

1기 신도시 특별법 국회 통과로 큰 수혜를 받을 지역인 평촌의 경매 물건들을 알아보겠습니다. 현재 경매(2023 타경 1075)로 진행 중인 경기도 안양시 동안구 소재 초원아파트에 대해 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 아파트에 대한 분석과 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되시리라 확신합니다.

 

 

1. 안양시 동안구 부동산 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

아래의 글을 보시면 부동산 지인을 통해 부동산 흐름을 확인하는 방법에 대한 포스팅한 내용입니다. 남에게만 의존하지 마시고 본인이 직접 확인하는 방법 등을 숙지하시면 전국 어디라도 지금 현재의 부동산 시장 흐름을 파악할 수 있습니다.

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 12월 기준 안양시 동안구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

< 안양시 동안구 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	1582세대	3116세대	과잉
2024년	1582세대	5460세대	과잉
2025년	1584세대	456세대	부족
2026년	1581세대	0세대	부족

 

안양시 동안구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 3116세대, 24년 5460세대, 25년 456세대, 26년 0세대입니다. 내년까지 많은 입주물량이 예정되어 있어 가격 조정이 있을 가능성이 있어 보입니다.

 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

안양시 동안구 인구수는 하락과 상승을 반복하며 현재 31만 명을 유지하고 있고 세대수는 꾸준히 증가하여 12만 세대를 구성하고 있습니다.

 

안양시 동안구의 수요를 보면 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<안양시 동안구 거래량>

일 자	매 매
	거래량(건)	월 평균 거래량(건)	거래량 비율
2023-12	35(집계 중)	427	8%
2023-11	129	427	30%
2023-10	199	495	40%
2023-09	258	526	49%
2023-08	281	601	47%
2023-07	257	538	48%
2023-06	250	576	43%
2023-05	245	445	55%
2023-04	235	442	53%
2023-03	239	507	47%
2023-02	175	500	35%
2023-01	90	462	19%

 

안양시 동안구의 거래량을 살펴보면 23년 2월부터 거래량이 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세였으나 9월 기점으로 소폭 거래량이 줄어들고 있는 모습입니다. 참고로 월 거래량은 이 증가하였으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이었습니다. 

 

9월 이후 거래량 감소로 보아 매수 심리가 조금씩 위축되고 있지 않나 싶습니다.

 

 

1-4. 시장강도(매수)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다. 

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<안양시 동안구 시장강도>

 

일 자	시장강도
	매매	시세
2023-12	15	2474
2023-11	27	2479
2023-10	43	2488
2023-09	50	2493
2023-08	40	2485
2023-07	17	2471
2023-06	-20	2454
2023-05	-69	2439
2023-04	-123	2429
2023-03	-174	2425
2023-02	-215	2430
2023-01	-245	2446

 

안양시 동안구의 시장강도를 살펴보면 23년 1월부터 시장강도가 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 7월 경 플러스로 전환하였으면 12월 현재 시장강도가 15입니다. 9월에 시장강도 최고점을 찍고 그 이후로 하락으로 전환하고 있는 상황입니다.  매매 시세 역시 10월 이후로 하락으로 전환하였습니다.

 

전반적으로 시장강도가 낮아지고 있는 상황으로 매수 심리가 둔화되고 있는 것으로 보입니다.

 

 

1-5. 안양시 동안구 부동산 전망(흐름) 종합

 

안양시 동안구는 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 4월부터 매매가격이 반등하기 시작하였습니다. 반등을 한 후 9월까지 지속되었으나 10월 기점으로 거래량 및 시장강도가 하락하는 등 평균 매매가격이 하락으로 전환하였습니다.

 

내년에 많은 입주물량이 예정되어 있어 가격 하락 등 조정을 받을 가능성이 높아 보이며 향후 거래량 및 추격매수 여부 등의 모니터링이 필요한 시점으로 보입니다.

 

 

2. 초원부영아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

초원부영아파트는 1992년 10월에 사용 승인을 받았으며 총 13동 1743세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다. 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성에 대한 포스팅한 글을 읽어 보시면 입지를 이해하시는데 많은 도움이 되니 확인해 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

초원부영아파트 입지를 한눈에 볼 수 있는 자료입니다. 참고하시기 바랍니다.

리치고 초원부영아파트 입지

 

- 교통 : 걸어서 이용 가능한 4호선 평촌역(293m, 도보 4분) 있는 초역세권입니다.

 

- 교육: 도보권 이내에 초, 중, 고등학교가 위치해 있는 학세권이며, 평촌 대형 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 매우 우수합니다.

 

- 상권 : 롯데백화점, 이마트, 한림대학교성심병원 등 대형 상권들이 형성되어 있고 평촌역 중심으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 시설 인프라 구축이 잘 되어 있습니다. 부족함이 전혀 없는 상권을 형성하고 있습니다.

 

- 호재 : 현재 1기 신기도 특별법 통과로 인해 역세권 주변 재건축 진행 가능성이 매우 높은 단지로 재건축에 대한 호재가 있습니다.

 

- 자연환경 : 대형 평촌중앙공원이 조성되어 있는 등 녹지 환경이 매우 풍부합니다. 

 

 

2-2. 시세

 

초원부영아파트 15평형 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

최근 초원부영아파트 15평형 실거래가는 23년 12월에 3억 6,000만 원입니다. 23년 한 해 동안 총 32건의 거래가 있었고 실거래가는 3억 4,500만 원에서 4억 1,800만 원 사이입니다. 최고가 5억 3,000만 원 대비 살짝 반등한 모습입니다. 꾸준한 거래라 있는 것으로 보아 초영부영아파트에 대한 입지를 가늠할 수 있을 거 같습니다.

 

kb시세 일반평균가는 3억 8,500만 원이며 네이버 부동산 매물들은 3억 9,000만 원에서 4억 3,000만 원 사이에 가격대가 형성되어 있습니다. 최근의 실거래가 보다 낮은 금액대의 가격대는 없는 것으로 확인됩니다.

 

이를 종합해서 보면 초원부영아파트의 적정시세는 최고 3억 7,000만 원, 중간 3억 5,000만 원, 최저 3억 3,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래의 링크를 클릭하시면 초원부영아파트에 대한 적정시세를 한눈에 확인 가능합니다. 참고하시기 바랍니다

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

경매마당 초원부영아파트 권리 분석 내용 일부

 

권리 분석 내용 중 등기 사항을 보면 근저당권 설정 2건과 가압류 1건이 있습니다. 다행히 압류 등 당해세에 해당하는 것은 없어 별다른 문제는 없어 보입니다.

 

임차인 현황은 현재 채무자가 아닌 임차인이 살고 있으며 전입, 확정일자를 보니 위 근저당설정보다 앞서 있어 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 배당 신청을 하였으며 보증금이 6천만 원인 점을 감안할 때, 낙찰 시 보증금보다 높게 낙찰을 받는다면 이 또한 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 관리비 체납 등 사실은 임장시 확인해 보시기 바랍니다

 

결론적으로 보면 대항력이 있어도 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

 

위 내용은 경매마당 사이트에서 제공하는 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 경매마당 사이트를 이용해 보시면 무료로 이용 가능하며 지도 검색 등 다른 경매 사이트 보다 차별화된 점들이 많으며 매각명세서 등 무료로 확인 가능 압니다. 링크를 클릭하시면 권리분석 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

3. 결론(종합)

안양시 동안구의 부동산 시장은 전반적으로 10월을 기점으로 하락세로 전환하였습니다. 당분간 거래량 및 추격매수 여부 등의 가격 변화에 대한 모니터링이 필요한 시점으로 보입니다.

 

입지적으로는 완벽한 곳이라고 할 수 있습니다. 시세는 하락 후 소폭 반등하여 계속해서 유지하고 있는 상황입니다. 권리상에는 특별한 문제는 없어 보입니다.

 

경매 입찰 등 투자를 진행하기에는 좋은 아파트로 보입니다. 위 내용들을 종합해 보면 높은 입찰가보다는 소극적인 입찰가를 산정하여 경매를 도전해 보시기를 권합니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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