능동역 역세권 동탄숲속마을능동역리체더포레스트아파트 입지, 시세, 권리 분석 요약 정리

경매(2023 타경 54596)로 진행 중인 화성시 능동 소재 동탄숲 속마을 능동역 리체 더 포레스트 아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다. 이 글을 처음부터 끝까지 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되실 거라 확신합니다.

 

1. 화성시 부동산 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

아래의 링크를 클릭하시면 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하는 방법에 대해서 자세히 포스팅한 글이 있습니다. 꼭 한 번씩 읽어 보시기를 바랍니다. 남의 도움이 아닌 본인이 시장 흐름을 판단하는 힘을 기를 수 있습니다.

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 화성시 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<화성시 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	4526세대	11,448세대	과잉
2024년	4518세대	10,800세대	과잉
2025년	4518세대	8407세대	과잉
2026년	4506세대	2571세대	부족

 

화성시 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 11,448세대, 24년 10,800세대, 25년 8407세대, 26년 2571세대입니다. 3년간 수요에 비해 입주물량이 상당히 많은 편인 것 같습니다.

 

향후 입주물량으로 인한 가격 조정(전세 등)의 가능성이 있어 보이며 가격 하락의 리스크가 있습니다. 

 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

화성시의 인구수를 살펴보면 2008년부터 2023년까지 매년 꾸준히 증가하고 있는 추세이며 세대수 또한 매년 증가 추세입니다. 화성시는 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<화성시 거래량>

일 자	매 매
	거래량	월평균 거래량	거래 비율
2023-11	337(집계중)	1086	31%
2023-10	536	1087	41%
2023-09	671	1300	55%
2023-08	827	1222	74%
2023-07	795	1125	71%
2023-06	769	1123	63%
2023-05	919	1227	83%
2023-04	866	1106	84%
2023-03	931	1034	78%
2023-02	991	1136	87%
2023-01	501	1082	46%

 

화성시 거래량을 보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세였으나 9월 기점으로 거래량이 소폭 감소하고 있음을 확인할 수 있습니다. 거래량이 감소로 인한 가격 하락으로 이어질지 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<화성시 시장강도>

일 자	시장강도
	매 매	시 세(가격 : 만원)
2023-11	112	1685
2023-10	132	1675
2023-09	149	1663
2023-08	157	1648
2023-07	144	1631
2023-06	99	1608
2023-05	28	1584
2023-04	-62	1553
2023-03	-157	1524
2023-02	-240	1497
2023-01	-300	1484

 

화성시 시장강도를 살펴보면 23년 1월에 하락을 멈추고 상승하여 5월에 플러스 전환하였으며 현재 시장강도가 112입니다. 8월 기점으로 시장강도의 상승폭이 둔화되고 있고 시세 또한 오름폭이 둔화되고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

 

1-5. 화성시 부동산 전망(흐름) 종합

 

화성시의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량과 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 2월부터 반등을 하기 시작하였습니다. 반등 후 상승폭이 매우 큰 지역이었습니다.

 

8월 기점으로 거래량과 시장강도가 소폭 하락하기 시작하였으며 매매 가격의 상승폭이 둔화되고 있습니다.

 

향후 많은 입주물량이 예정되어 있어 가격 하락의 리스크가 존재하며 거래량 및 추격매수 여부 등의 추이를 지켜보아야 할 시점으로 보입니다.

 

 

2. 동탄숲 속마을능동역리체 더포레스트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

동탄숲 속마을능동역리체포레스트 아파트는 2008년 1월에 사용 승인(16년 차)을 받은 아파트로 562세대로 구성되어 있습니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 분석은 경매마당 사이트를 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지가 있습니다.

부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성에 대한 포스팅 글을 읽어 보시면 입지를 이해하시는데 도움이 되니 확인해 보시기 바랍니다..

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

동탄숲 속마을능동역리체 더포레스트아파트 입지를 한눈에 볼 수 있도록 만들어 보았습니다. 참고하시기 바랍니다.

한눈의 입지

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 지하철이 없습니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 초, 중, 고등학교가 위치해 있고 단지 반경 1km 이내에 도보로 이용할 수 있는 학원가가 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 대형 상권은 없으나 생활에 필요한 음식점, 의료시설 등의 인프라 구성은 비교적 무난한 편입니다.

 

- 호재 : 동탄인덕원 지선인 능동역이 26년 4월 경에 준공 예정입니다. 교통적으로  부족한 지역이었으나 능동역 개통으로 인해 교통적인 측면에서 큰 호재가 아닐 수 없습니다.

 

- 자연환경 : 단지 주변으로 하천과 공원들이 조성되어 있는 등 녹지 환경이 우수한 편입니다.

 

 

2-2. 시세 확인

 

동탄숲 속마을능동역리체 더포레스트 43평 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 23년 11월에 5억 9,000만 원입니다. 23년 2월부터 11월까지 총 8건의 거래가 있었고 실거래가는 최저 3억 8,400만 원에서 최고 5억 9,000만 원입니다. 하락장에서 바닥을 찍고 살짝 반등한 모습입니다.

 

kb시세 평균가는 하위 5억 500만 원, 일반 5억 4,000만 원, 상위 5억 7,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 6억 4,500만 원에서 7억 7,000만 원 사이로 형성되어 있는데 최근 실거래 보다 높게 가격들이 올라와 있는 듯합니다.

 

위와 같이 종합해 보면 동탄숲 속마을능동역리체 더포레스트아파트의 적정시세는 최고 6억 1,000만 원, 중간 5억 8,000만 원, 최저 5억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래의 링크를 클릭해 보시면 동탄숲 속마을능동역리체 더포레스트아파트 적정시세를 한눈에 확인할 수 있으니 꼭 보시기 바랍니다

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

경매마당 사이트 권리분석 내용 일부

 

등기상 보았을 때 압류, 가압류, 가처분 등 법적 다툼의 소지가 전혀 없는 것으로 확이 되며 임차인이 없어 대항력 또한 없는 안전한 물건으로 보입니다. 관리비 등 체납 내역은 확인이 필요해 보이며 초보자 분들이 접근하기에 괜찮아 보이는 물건으로 권리상으로는 하자가 없습니다.

 

세부적인 내용을 한번 더 확인하시기를 원하시면 경매마당 사이트 바로가기를 클릭하시면 무료로 많은 정보들은 확인 할 수 있습니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

경매마당 사이트는 지도검색으로 경매를 한눈에 확인 할 수 있는 등 직관적이면서 매우 편리하게 만든 사이트 인것 같습니다.

 

 

3. 결론(종합)

화성시의 부동산 시장은 큰 폭으로 하락을 한 후 큰 폭으로 반등을 한 지역입니다. 23년 11월 기준 하락의 시그널이 보이고 있으며 많은 입주물량 등으로 인해 가격 조정은 불가피 해 보이는 상황입니다. 이점 잘 참고하시기 바랍니다.

 

그리고 입지적으로는 현재 지하철이 없어 불편한 점이 있으나 향후 능동역 개통으로 개선될 것으로 보입니다. 교통적인 부분만 제외하고는 자연 속에 애들 키우기 좋은 환경을 지니고 있는 입지인 것 같습니다.

 

경매를 통해 아파트 매수를 원하신다면 현재 화성시 부동산 시장 흐름을 종합해 보면 입찰가를 높게 책정할 필요는 없어 보이며 현재 실거래가 근처의 가격으로 입찰가를 산정하여 도전해 보시면 좋을 듯합니다. 경매 입찰 등 매수에 도움이 되셨으면 합니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.