(공매 분석) 분당구 파크뷰 입지, 시세, 권리 분석 등 요약 정리

공매(2023-14428-001)로 진행 중인 분당구 정자동 소재 파크뷰와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망과 입지, 시세, 권리상 내용 등을 확인하여 공매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 요약하여 저의 개인적인 생각을 전달해 드리겠습니다.

 

 

경매랑 다르게 공매는 온비드라는 사이트를 이용하여 입찰을 진행하셔야 합니다. 아래의 링크를 클릭하시면 온비드 사이트로 바로 접속할 수 있으니 참고하시 바랍니다.

 

 

 

1. 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 4가지 요소가 필요합니다.

 

경매 등 투자를 하기에 앞서 입지나 시세, 권리상 분석보다 우선적으로 파악해야 할 일이 내가 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장 흐름이 어떤지를 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 아시다시피 지역적으로 부동산 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 곳의 아파트라도 가격은 떨어지게 마련입니다. 경공매를 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매수하려는 분들이라면 시세를 파악하여 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 

 

그만큼 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하신다면  입찰가를 공격적으로 할지 아님 소극적으로 할지 등 투자의 타이밍과 방향성 결정에 도움이 될 수 있습니다.

 

아래 링크를 통해 23년 12월 기준 성남시 분당구 부동산 전망(흐름)을 확인해 보실 수 있습니다.

 

[부동산] - 경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

경기도 성남시 분당구 부동산 시황(23년 12월 기준)

 

 

2. 파크뷰 입지, 시세, 권리상 확인

 

파크뷰(주상복합)는 2004년 7월에 사용 승인을 받았으며 총 13개 동 1829세대로 대단지입니다. 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.. 마지막으로 권리상 문제는 경매마당 사이트 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다. 요소 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

리치고 파크뷰 입지

 

- 교통 : 도보로 이용 가능한 수인분당선 수내역(777m, 도보 12분), 정자역(956m, 도보 13분), 신분당역 정자역(835m 도보 13분)이 있습니다.

 

- 교육: 초, 중, 고등학교가 도보권 내 위치해 있으며 특히 초품아를 형성하고 있습니다. 학원가 또한 정자역과 수내역 주변으로 밀집 형성되어 있고 접근하기에 용이합니다. 교육 환경으로 매우 우수합니다.

 

- 상권 : 롯데백화점(분당점) 등 대형 상권이 형성되어 있으며 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접시설 인프라가 매우 좋습니다.

 

- 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 단지 앞으로 탄천이 있어 산책 등 운동하기에 좋은 환경을 지니고 있습니다.

 

 

2-2. 시세

 

파크뷰아파트 47평형 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

최근 파크뷰아파트 실거래가를 보면 23년 10월에 22억 5,000만 원입니다. 23년 1월부터 10월까지 총 16건의 거래가 있었으며 실거래가는 18억 5,000만 원에서 23억 원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

 

이번하락장에서도 크게 가격이 빠지지 않았으면 오히려 이번 반등장에서 최고가가 형성되는 등 파크뷰에 대한 수요가 높다고 볼 수 있겠습니다.

 

kb시세 일반평균가는 21억 9,500만 원이며 네이버 부동산 매물들은 23억 원에서 25억 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다. 호가 또한 최근 실거래가 보다 높게 형성되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

이를 종합하여 파크뷰아파트 적정시세를 본다면 최고 23억 5,000만 원, 중간 22억 4,000만 원, 최저 21억 3,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

아래의 링크를  통해 파크뷰아파트에 대한 적정시세를 한눈에 확인하실 수 있습니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

경매 마당 파크뷰 권리내용 일부

 

등기부 현황을 먼저 살펴보면 근저당권 2건과, 압류 2건이 있습니다. 압류 건은 당해세에 해당하는 것으로 보이며 낙찰 시 우선 배당을 받기 때문에 당해세가 얼마 인지 파악하는 게 중요해 보입니다.

 

임차인현황은 현재 세대주 김**이라는 사람이 살고 있으며 전입이 2004년 7월이라 첫 번째 근저당권보다 우선순위에 있어 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금이 얼마 인지 확인이 불투명하며 확정일자와 배당요구를 하였는지 알 수 없는 상황입니다.

 

전반적으로 공매를 진행하기에는 약간 부담스러움이 있는 권리상 내용들이 많은 거 같습니다.

 

위 내용은 경매마당 사이트에서 제공하는 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 경매마당 사이트를 이용해 보시면 무료로 이용 가능하며 지도 검색 등 다른 경매 사이트 보다 차별화된 점들이 많으며 매각명세서 등 무료로 확인 가능합니다. 링크를 통해 자세한 권리분석 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

3. 결론(종합)

 

성남시 분당구의 부동산 시장 흐름은 10월 기점으로 거래량 및 시장강도가 하락하는 등 소폭 하락세로 전환하고 있는 상황입니다.

 

입지적으로 파크뷰아파트는 모든 조건을 다 갖춘 입지라고 할 수 있겠습니다. 권리상에는 압류 등 대항력이 있는 임차인이 있어 약간의 부담스러운 부분은 있습니다.

 

권리상의 문제만 잘 해결된다면 공매를 통해 입찰을 진행하기에는 괜찮은 아파트로 보입니다. 하락장 속에서도 가격 방어가 잘 되었고 살기 좋은 입지를 지니고 있어 실거주를 생각하시는 분이라면 도전을 해보시면 좋을 듯합니다.

입찰기간이 24년 1월 8일부터 10일까지 입니다. 참고하시 바랍니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.