재건축 소액투자 삼환아파트 경매 입지, 시세, 권리분석 요약 정리

경매(2023 타경 56066)로 진행 중인 경기도 수원시 팔달구 소재 화서주공 4단지아파트는 신분당선이 예정되어 있으며 앞으로 재건축 호재까지 있는 투자하기에 좋은 아파트로 이곳의 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석과 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되실 거라 확신합니다.

 

 

1. 수원시 팔달구 부동산 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

아래의 내용을 보시기 전에 부동산 지인을 통해 부동산 흐름을 확인하는 방법에 대한 포스팅한 글을 읽어 보시면 이해하시는데 도움이 많이 되실 겁니다. 꼭 한 번쯤 보시기를 권장합니다.

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 수원시 팔달구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<수원시 팔달구 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	934세대	6084세대	과잉
2024년	931세대	0세대	부족
2025년	931세대	91세대	부족
2026년	929세대	1154세대	적정

 

수원시 팔달구 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 6084세대, 24년 0세대, 25년 91세대, 26년 1154세대입니다. 23년 한 해 입주물량 과잉 공급 외에는 향후 3년간 입주물량은 부족한 편입니다.

 

입주물량으로 인해 즉 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

수원시 팔달구의 인구수를 보면 2020년 기점으로 상승하기 시작하여 23년 19만 세대이며, 세대수는 2019년 기점으로 꾸준히 증가하여 23년 9만 세대입니다.

 

수원시 팔달구의 수요를 보면 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<수원시 팔달구 거래량>

일 자	매 매
	거래량(건)	월평균 거래량(건)	거래 비율
2023-11	54	198	27%
2023-10	91	234	39%
2023-09	106	220	48%
2023-08	120	194	62%
2023-07	86	2087	42%
2023-06	86	223	39%
2023-05	112	200	56%
2023-04	99	199	50%
2023-03	71	222	32%
2023-02	64	192	33%
2023-01	40	205	20%

 

수원시 팔달구 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세였으나 9월 기점으로 거래량이 소폭 하락 하고 있는 것을 알 수 있습니다. 거래량 감소로 인한 가격 하락의 전조 현상으로 이어 질지 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다. 

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<수원시 팔달구 시장강도>

일 자	시장강도
	매매	시세
2023-11	46	1859
2023-10	55	1858
2023-09	53	1855
2023-08	40	1846
2023-07	22	1839
2023-06	-10	1830
2023-05	-65	1816
2023-04	-128	1805
2023-03	-185	1803
2023-02	-234	1779
2023-01	-268	1789

 

수원시 팔달구이 매매 시장강도를 보면 23년 1월부터 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 11월 기준 46입니다. 지역 평균가격이 반등하였음을 확인할 수 있습니다.

 

9월 기점으로 시장강도의 상승폭이 둔화되어 소폭 하락하기 시작하고 있습니다. 시장강도에 따라 시세를 확인해 보니 반등의 폭이 줄어들고 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

향후 시세 변화에 따른 모니터링이 필요해 보이는 시점인 거 같습니다.

 

 

1-5. 수원시 팔달구 부동산 흐름(종합)

 

수원시 팔달구 부동산 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량과 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 3월부터 반등을 하기 시작하였습니다. 반등 후 반등의 폭이 매우 큰 지역이었습니다.

 

11월 기준 반등은 이어가고 있으나 9월 기점으로 거래량과 시장강도가 하락하는 등 매수 심리가 위축되고 있어 반등의 폭이 매우 둔화되고 있는 상황입니다.

 

향후 입주물량으로 인한 대내적인 가격하락의 리스크는 적어 보이지만 거래량 및 추격매수 여부 등의 추이를 잘 살펴보아야 할 것으로 보입니다. 가격 하락에 대한 모니터링이 필요해 보이는 시점입니다.

 

 

2. 삼환아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

삼환아파트는 1991년 4월 사용 승인을 받았으며 총 15개 동 1680세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지가 있습니다. 부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성에 대한 포스팅 글을 읽어 보시면 입지를 이해하시는데 도움이 되니 확인해 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

한눈에 볼 수 있게 입지를 만들어 보았습니다. 참고하시기 바랍니다.

삼환아파트 한눈의 입지

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 1호선 화서역(984m, 도보 15분)이 있습니다.

 

- 교육 : 도보권 이내에 초, 중, 고등학교가 있으며, 성균관대학교가 있습니다. 학원가는 단지 주변으로 소규모로 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 스타필드 대형 상권이 있으며 생활밀접시설 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

 

- 호재 :  재건축을 진행하고 있으면 정비구역 지정을 받은 상황입니다.

 

- 자연환경 : 일월저수지, 수목원, 여기산공원 등 자연 녹지 환경은 최고입니다.

 

 

2-2. 시세

 

최근 실거래가와 kb시세 일반평균가, 네이버부동산 매물들을 종합하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

삼환아파트 28평형 최근 실거래가는 23년 11월 4억 500만 원입니다. 23년 7월부터 11월까지 총 5건의 거래가 있었고 실거래가는 3억 9,000만 원에서 4억 1,000만 원 사이입니다. 바닥은 찍었지만 반등은 아직 없어 보입니다. kb시세 일반평균가는

4억 1,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 3억 9,900만 원에서 6억 5,000만 원 사이 가격이 형성되어 있습니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

경매마당 삼환아파트 경매 분석 내용 일부

 

경매마당 사이트를 통해 확인해 보면 현재 임차인이 없으며 채무자 겸 소유자가 점유하고 있음을 알 수 있습니다. 그리고 등기부현환을 보면 압류, 가압류, 가등기 등 문제가 될 소지 없습니다.

 

종합적으로 보았을 때 안전한 물건으로 경매 진행을 하셔도 될 것 같습니다. 경매마당 사이트는 지도검색 등 많은 정보들을 무료로 이용할 수 있으니 관심 있으신 분들은 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

3. 결론(종합)

 

경기도 팔달구 부동산 시장은 전반적으로 반등을 한 후 최근 들어 거래량과 시장강도가 하락하기 시작하여 매수 심리가 위축되어 있는 것을 알 수 있어 향후 추이를 지켜보아야 할 시점입니다.

 

입지적으로 구축으로 살기에는 조금 불편한 점은 있어 보이나 주변 입지를 보았을 때 전반적으로 무난한 곳입니다. 향후 재건축 및 신분당선 개통의 호재가 있어 투자하기에 좋은 아파트로 보입니다.

 

경매 입찰을 진행하신다면 팔달구 부동산 시장을 전반적으로 보았을 때 소극적인 입찰가를 산정하여 진행하시면 좋을 거 같습니다.

 

 

※꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.