GTX-A노선 동탄예당마을푸르지오아파트 경매 입지, 시세, 권리 분석 총 정리 요약

경매(2023 타경 63576)로 진행 중인 화성시 석우동 소재 동탄예당마을 푸르지 아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 부동산 매수 시 필요한 정보를 종합하여 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되실 거라 확신합니다.

 

 

1. 화성시 부동산 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 화성시 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

1-1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<화성시 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	4526세대	11,448세대	과잉
2024년	4518세대	10,800세대	과잉
2025년	4518세대	8407세대	과잉
2026년	4506세대	2571세대	부족

 

화성시 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 11,448세대, 24년 10,800세대, 25년 8407세대, 26년 2571세대입니다. 3년간 수요에 비해 입주물량이 상당히 많은 편인 것 같습니다.

 

향후 입주물량으로 인한 가격 조정(전세 등)의 가능성이 있어 보이며 가격 하락의 리스크가 있습니다. 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

화성시의 인구수를 살펴보면 2008년부터 2023년까지 매년 꾸준히 증가하고 있는 추세이며 세대수 또한 매년 증가 추세입니다. 화성시는 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<화성시 거래량>

일 자	매 매
	거래량	월평균 거래량	거래 비율
2023-11	337(집계중)	1086	31%
2023-10	536	1087	41%
2023-09	671	1300	55%
2023-08	827	1222	74%
2023-07	795	1125	71%
2023-06	769	1123	63%
2023-05	919	1227	83%
2023-04	866	1106	84%
2023-03	931	1034	78%
2023-02	991	1136	87%
2023-01	501	1082	46%

 

화성시 거래량을 보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세였으나 9월 기점으로 거래량이 소폭 감소하고 있음을 확인할 수 있습니다. 거래량이 감소로 인한 가격 하락으로 이어질지 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<화성시 시장강도>

일 자	시장강도
	매 매	시 세(가격 : 만원)
2023-11	112	1685
2023-10	132	1675
2023-09	149	1663
2023-08	157	1648
2023-07	144	1631
2023-06	99	1608
2023-05	28	1584
2023-04	-62	1553
2023-03	-157	1524
2023-02	-240	1497
2023-01	-300	1484

 

화성시 시장강도를 살펴보면 23년 1월에 하락을 멈추고 상승하여 5월에 플러스 전환하였으며 현재 시장강도가 112입니다. 8월 기점으로 시장강도의 상승폭이 둔화되고 있고 시세 또한 오름폭이 둔화되고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

1-5. 화성시 부동산 전망(흐름) 종합

 

화성시의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량과 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 2월부터 반등을 하기 시작하였습니다. 반등 후 상승폭이 매우 큰 지역이었습니다.

 

8월 기점으로 거래량과 시장강도가 소폭 하락하기 시작하였으며 매매 가격의 상승폭이 둔화되고 있습니다.

 

향후 많은 입주물량이 예정되어 있어 가격 하락의 리스크가 존재하며 거래량 및 추격매수 여부 등의 추이를 지켜보아야 할 시점으로 보입니다.

 

 

2. 동탄예당마을푸르지오아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

동탄예당마을푸르지오아파트는 2008년 10월에 사용 승인을 받은 16년 차 된 아파트로 총 9개 동 978세대로 구성되어 있습니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 5가지 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경이 있습니다. 한눈에 입지를 볼 수 있게 만들어 보았습니다. 참고하시기 바랍니다.

동탄예당마을푸르지오 한눈의 입지

 

- 교통 : 도보로 이용할 수 있는 지하철은 없습니다.

 

- 교육 : 단지 주변으로 예원초, 예당초, 예당 중, 예당고등학교가 위치해 있는 학세권입니다.

 

- 상권 : 이마트, 롯데하이마트, 동탄성심병원 등 대형 상권이 형성되어 있고 음식점, 의료시설 등 생활밀접시설 인프라가 좋습니다.

 

- 호재 : GTX-A 노선 개통(교통 호재)

 

- 자연환경 : 오산천이 있고 주변으로 공원들이 조성되어 있는 숲세권입니다.

 

2-2. 시세

 

24평형 동탄예당마을푸르지오아파트 최근 실거래가, KB시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 확인하고 이를 통해 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 23년 11월에 5억 2,000만 원 거래가 있습니다. 23년 1월부터 11월까지 총 36건의 거래가 있었으며 실거래가는 4억 500만 원에서 5억 4,000만 원 사이입니다. 상당히 많은 거래가 있는 것으로 보아 실거주 만족도가 높지 않나 생각합니다.

 

네이버 부동산 매물들은 4억 7,000만 원에서 6억 8,500만 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 보다 낮은 금액대의 매물들도 있는 상황입니다.

 

이를 종합해 보면 동탄예당마을푸르지오아파트의 적정시세는 최고 5억 8,000만 원, 중간 5억 5,000만 원, 최저 5억 2,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

옥션원 내용 일부

 

위 권리 내용을 보시면 현재 임차인이 없으며 소유자가 점유하고 있는 아파트로 대항력 또한 없습니다. 압류 등 기타 특이 상황이 없고 관리비 등 체납내역이 없는 등 경매 초보자 분들이 접근하기에 괜찮은 아파트로 보입니다.

 

권리상 특별한 문제는 없는 것으로 보입니다.

 

 

3. 결론(종합)

 

경기도 화성시 부동산 시장은 하락폭과 반등폭이 매우 컸으며 여전히 매매 평균가가 상승을 하고 있습니다. 하지만 8월 기점으로 거래량과 시장강도가 하락하기 시작하여 상승의 폭도 둔화되고 있는 상황이라 향후 시장의 방향을 주시해야 할 것으로 보입니다.

 

입지적으로는 부족함이 전혀 없는 곳으로 보입니다. 권리상에도 별다른 하자도 없고 경매를 통해 투자든 내 집 마련을 하시는 분에게는 좋은 선택지가 되지 않을까 생각합니다.

 

입찰가를 산정하실 때에는 화성시 부동산 시장 흐름 등을 종합해 보았을 때 보수적으로 접근하여 산정하시면 좋을 듯합니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

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