9호선 역세권 가양6단지 경매 물건 입지, 시세, 권리분석 총 정리 요약

경매(2022 타경 6086)로 진행 중인 강서구 가양동 소재 가양 6단지아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 부동산 매수 시 필요한 정보를 종합하여 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

1. 강서구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성 결정에 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 강서구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

1-1. 공급

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라 할 수 있습니다.

 

<강서구 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	2896세대	966세대	부족
2024년		0세대	부족
2025년		0세대	부족
2026년		577세대	부족

 

강서구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 2896세대 대비 23년 966세대, 24년 0세대, 25년 0세대, 26년 577세대입니다. 향후 3년간 강서구는 입주물량 부족으로 인해 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

강서구의 인구수는 2017년 정점을 찍고 23년까지 지속적으로 하락하여 현재 56만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 2013년 이후로 꾸준히 증가하여 현재 27만 세대입니다. 인구수 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3.  거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<강서구 거래량>

일자	거래량	월평균 거래량	거래량 비율
2023-11	42	316	13%
2023-10	126	422	30%
2023-09	189	410	46%
2023-08	188	485	39%
2023-07	149	560	27%
2023-06	206	550	37%
2023-05	175	452	39%
2023-04	160	386	41%
2023-03	146	469	31%
2023-02	147	378	39%
2023-01	52	356	15%

 

강서구의 거래량을 살펴보면 23년 2월부터 거래량이 증가하기 시작하여 9월까지 증가 추세였으나 10월을 기점으로  거래량이 감소하고 있는 모습을 볼 수 있습니다.

 

또한 거래량은 증가했으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이며 향후 거래량 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 방향을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균 가격 하락세를 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<강서구 시장강도>

날짜	시장강도
	매매
2023-11	41
2023-10	45
2023-09	42
2023-08	29
2023-07	5
2023-06	-30
2023-05	-73
2023-04	-120
2023-03	-162
2023-02	-193
2023-01	-212

 

강서구의 시장강도는 23년 1월에 하락을 멈추고 상승으로 전환하여 11월 기준 시장강도가 41입니다. 시장강도를 보았을 때 강서구의 부동산 시장이 전반적으로 반등을 하였다고 볼 수 있습니다.

 

10월을 기점으로 시장강도가 소폭하락하고 있는 모습을 볼 수 있는데 매수 심리가 약간 주춤하고 있는 것 같습니다. 추후 추이를 지켜보아야 할 시점으로 보입니다.

 

1-5. 강서구 부동산 시장 전망(흐름) 종합

 

23년 11월 기준 강서구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월, 2월부터 거래량 및 시장강고가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 4월부터 반등을 하기 시작하였습니다.

 

11월 현재가지 반등은 이어지고 있으나 9월의 기점으로 거래량 및 시장강도의 상승 폭이 줄어들기 시작하여 매매가격 또한 상승폭이 둔화되고 있는 상황입니다.

 

앞으로 거래량 및 추격매수 여부 등 추이를 지켜보아야 할 시점이라고 생각됩니다.

 

 

2. 가양 6단지아파트 입지, 시세, 권리 분석

 

가양 6단지아파트는 1992년 11월에 사용 승인을 받은 32년 차 된 아파트로 총 15개 동 1476세대로 구성되어 있는 대단지입니다.

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물 등을 확인하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보겠습니다,

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지 요소가 있습니다. 이 요소들을 한눈에 볼 수 있게 만들오 보았으니 참고하시기 바랍니다.

 

<한눈의 입지>

가양6단지 한눈의 입지

 

 

- 교통 : 걸어서 이용 가능한 9호선 가양역(474m, 도보 7분)과 증미역(578m, 도보 9분)이 있습니다. 9호선을 이용하여 여의도 및 마곡, 강남 등 중심업무지구의 접근성이 편리해 보입니다.

 

- 교육 : 가양초등학교와 경서중학교가 길 건너 거 위치해 있고 고동학교는 도보권 내에 있습니다. 주변 학원가를 보면 증미역 주변 일대 소규모로 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 홈플러스 등 대형 상권이 형성되어 있고 단지 주변 음식점, 의료시설 등 생활밀접시설 인프라 형성이 좋은 편입니다.

 

- 호재 : 현재 32년 된 아파트로 재건축 진행을 준비하고 있습니다.

 

- 자연환경 : 한강 조망권이 보이는 단지가 있으며 한강시민공원 접근성이 좋아 산책 등 운동하기에 좋은 환경을 지니고 있습니다.

 

2-2. 시세

 

가양 6단지 19평형 최근 실거래가와 kb시세 일반평균가, 네이버부동산 매물들을 종합하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 23년 10월에 7억 5,700만 원입니다. 23년 1월부터 10월까지 총 12건의 거래가 있었으며 최저 5억 8,000만 원에서 최고 7억 9,000만 원 사이에 거래가 이루어졌습니다. 올해 초 바닥을 찍고 반등을 하였음을 알 수 있습니다.

 

kb시세 일반평균가를 보면 7억 4,500만 원이며 네이버부동산 매물들은 7억 원에서 8억 5,000만 원 사이에 가격대가 형성되어 있습니다. 최고가 9억 1,500만 원 대비 약간 낮은 가격대로 형성되어 있습니다.

 

이를 종합하여 가양 6단지 19평형 적정시세는 최저 7억 5,000만 원, 중간 7억 9,000만 원, 최고 8억 3,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

2-3. 권리 상 확인

옥션원 가양6단지 권리 분석 내용 일부

 

위 권리 내용은 을 보면 임차인이 없으며 차주가 현재 소유 점유하고 있음을 알 수 있습니다. 별다른 압류도 없으며 신협 및 저축은행 근저당만 있는 상황으로 이 정도면 깨끗한 물건이라고 보시면 되겠습니다.

 

참고로 보니 관리비 체납내역이 있으니 입찰가 산정 시 고려하시기 바랍니다.

 

 

3. 종합(결론)

 

강서구 부동산 시장 흐름을 보면 현재까지 매매가격이 상승을 하고는 있지만 거래량 감소 등 매수 심리가 소폭 하락하고 있는 점을 보아 당분간 이런 상황이 지속된다면 가격 조정은 불가피 해 보이는 상황입니다. 입찰가 산정 시 최저 가격 정도를 예상하고 소극적인 입찰가로 진행하셔도 될 듯합니다.

 

입지적으로 보았을 때 이 정도면 무난하지 않을까 생각합니다. 32년 된 아파트로 평수가 적어 가족단위로 거주하기에는 불편함이 있어 보이나 재건축을 예상하고 1인 또는 신혼부부가 몸테크가 된다면 괜찮은 아파트로 보입니다.

 

9호선 역세권에 재건축을 준비하며 한강 뷰가 보이는 아파트를 원하신다면 경매 입찰 등 매수를 고려해 보시기 바랍니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

 

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견 될 수도 있습니다.

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

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