1기 신도시 분당 무지개2단지아파트 경매 입지, 시세, 권리 분석 총 정리

경매(2023 타경 51125)로 진행 중인 성남시 분당구 소재 무지개마을아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 부동산 매수 시 필요한 정보를 종합하여 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면  부동산을 전반적으로 이해하시는데 조금이나마 도움이 되실 거라 확신합니다.

 

 

1. 분당구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다. 부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 분당구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

1-1. 공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<분당구 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비고
2023년	2448세대	513세대	부족
2024년		1123세대	부족
2025년		0세대	부족
2026년		0세대	부족

 

분당구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 513세대, 24년 1123세대, 25년 0세대, 26년 0세대입니다. 향후 입주물량이 부족한 편입니다.

 

분당구는 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

분당구의 인구수를 살펴보면 2016년 정점을 찍고 소폭 하락 추세로 2023년 47만 명을 유지하고 있고 세대수는 2008년 이후로 꾸준히 상승하여 2023년 19만 세대입니다.

 

분당구는 인구 감소 등의 이유로 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<분당구 거래량>

일 자	매매
	거래량	월평균 거래량	거래량 비율
2023-11	64	494	13%
2023-10	152	580	26%
2023-09	290	559	52%
2023-08	304	614	50%
2023-07	357	654	55%
2023-06	384	667	58%
2023-05	402	515	78%
2023-04	341	428	80%
2023-03	238	460	52%
2023-02	291	434	67%
2023-01	124	509	24%

 

분당구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 상승하기 시작하여 6월 기점으로 거래량이 줄어들기 시작하여 10월부터 거래량이 급격하게 줄어드는 모습을 확인할 수 있습니다. 아파트 매매 수요가 줄어들고 있는 반증이라고 할 수 있습니다.

 

앞으로 거래량에 따른 가격 하락 여부 등 모니터링이 필요한 시점으로 보입니다.

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니다.

 

<분당구 시장강도>

일자	시장강도
	매매
2023-11	71
2023-10	87
2023-09	96
2023-08	93
2023-07	75
2023-06	38
2023-05	-12
2023-04	-68
2023-03	-121
2023-02	-164
2023-01	-193

 

분당구의 시장강도를 살펴보면 2023년 1월에 하락을 멈추고 상승하여 6월에 플러스로 전환되어 23년 11월 기준 시장강도는 71입니다. 시장강도 수치를 보면 분당구 부동산 시장이 전반적으로 반등하였음 알 수 있습니다.

 

10월 기점으로 시장강도 수치가 하락하기 시작한 모습을 볼 수 있습니다. 매수 심리가 조금씩 위축되고 있음을 확인하실 수 있습니다. 시장강도 또한 앞으로의 추이를 지켜보아야 할 것입니다.

 

1-5. 분당구 시장 전망(흐름) 종합  

 

분당구 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 하락폭이 줄어들었습니다.  23년 3월 기점으로 하락이 멈추고 반등하기 시작하였으며 11월까지 반등 중에 있습니다.

 

9월 기점으로 거래량과 시장강도의 상승폭이 둔화되고 있으며 매매가격 또한 반등폭이 많이 줄어들고 있는 상황입니다.

 

다행히 3년간 분당구의 입주물량이 부족하여 공급으로 인한 큰 폭의 하락은 없지 않을까 전망해 봅니다.

 

 

2. 무지개 2단지 아파트 입지, 시세, 권리상 확인

 

무지개마을아파트는 1995년 8월에 사용 승인을 받은 28년 차 된 아파트로 총 14개 동 888세대로 구성되어 있습니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.

마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지가 있습니다. 한눈에 볼 수 있게 입지지도를 만들어 보았습니다. 참고하시기 바랍니다.

 

<한눈의 입지>

무지개2단지아파트 한눈의 입지

 

- 교통 : 도보로 이용 가능한 수인분당선 오리역(597m, 도보 9분)이 있습니다.

 

- 교육 : 초, 중 고등학교기 도보권 내 위치해 있고 단지 주변으로 학원가들이 형성되어 있어 교육적인 측면에서 좋은 환경을 지니고 있습니다. 

 

- 상권 : 대형상권인 홈플러스가 있으며 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 시설 인프라가 좋은 편입니다.

 

- 호재 : 29년 차 된 아파트로 재건축 연한을 다가오고는 있지만 별다른 움직임은 없고 1기 신도시 특별법이 통과 후 수혜를 보지 않을까 생각합니다.

 

- 자연환경 : 탄천이 흐르면 단지 주변 곳곳 공원들이 조성되어 있어 녹지 환경이 매우 우수합니다.

 

2-2. 시세

 

무지개마을 2단지 아파트 최근 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 확인하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

21평형 최근 실거래가를 보면 23년 10월에 5억 9,000만 원입니다. 23년 4월부터 10월까지 7건의 거래가 있었으며 5억 9,000만 원에서 6억 8,000만 원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 하락 후 바닥을 찍고 반등을 하였으나 최고가(7억 6,000만 원)를 넘지 못한 상황입니다.

 

kb시세 일반평균가는 6억 6,500만 원이며 네이버 부동산 매물은 6억 원에서 7억 2,000만 원 사이에 가격대가 형성되어 있습니다. 매물들은 보면 최근 실거래가 보다 소폭 낮은 가격대로 형성되어 있는 상황입니다.

 

이를 종합하여 보면 무지개마을 2단지아파트 적정시세는 최고 6억 6,000만 원, 중간 6억 3,000만 원, 최저 5억 9,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

옥션원 무지개마을2단지 권리 분석 내용 일부

 

위 권리 내용 상을 보면 임차인 없으며 대항력이 없는 안전한 물건입니다. 압류 등 특이상황이 없고 관리비 등 체납도 없는 상태로 초보자들이 접근해도 문제가 없을 정도로 권리상 하자가 없는 아파트입니다.

 

 

3. 결론(종합)

 

분당구의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 초반 반등을 한 후 지속적으로 상승으로 이어가다 9월을 기점으로 상승의 폭이 둔화하기 시작하였으며 거래량 및 시장강도가 하락하고 있는 상황입니다.

 

입지적으로는 조용히 애들 키우기 좋은 환경을 지니고 있는 곳인 거 같습니다. 투자적인 측면에서 보았을 때 1시 신도시 특별법이 통화된다면 수혜를 보지 않을까 조심스레 예상해 봅니다. 개인적으로 저도 이런 입지를 가진 곳에서 살고 싶은 마음이 듭니다.

 

입찰 등 경매를 진행하신다면 현재 분당구 시장 흐름을 보았을 때 최저 적정가격으로 접근하여 소극적인 입찰가를 산정하여 도전해 보시면 어떨까 생각합니다.

 

 

※ 꼭! 확인해 주세요

 

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

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