고덕자이 경매 아파트 입지, 시세, 권리분석 요약 총 정리

경매(2022 타경 55825)로 진행 중인 강동구 상일동 소재 고덕자이아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 부동산 매수 시 필요한 정보를 종합하여 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 조금이나마 도움이 되실 거라 확신합니다.

 

 

1. 강동구 부동산 시장 전망(흐름) 확인

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다.

 

왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악하시게 된다면 투자의 타이밍과 방향성을 결정하는데 도움이 되실 거라 생각합니다.

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 강동구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

아래의 내용을 보시기 전에 부동산 지인을 통해 부동산 흐름을 확인하는 방법에 대한 포스팅한 글을 읽어 보시면 이해하시는데 도움이 많이 되실 겁니다. 확인해 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

1-1. 공급

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<강동구 입주물량>

구  분	연 적정수요	입주 물량	비 고
2023년	2337세대	2196세대	적정
2024년		4373세대	과잉
2025년		13,103세대	과잉
2026년		535세대	부족

 

 

강동구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요(2337세대) 대비 23년 2196세대, 24년 4373세대, 25년 13,103세대, 26년 535세대입니다.

 

24년 이후 2년간은 많은 입주물량으로 인해 가격 조정이 있을 것으로 보입니다. 부동산 가격 하락의 요인이 될 가능성이 있어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

강동구의 인구수는 2018년 이후 상승하기 시작하여 23년 기준 대략 45만 명을 유지하고 있고 세대수는 2018년 기점으로 23년까지 꾸준히 증가하여 대략 20만 세대입니다.

 

수요적인 측면에서 보았을 때 인구 감소 등에 따른 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3. 거래량

 

<강동구 거래량>

 

일 자	매 매
	거래량	월평균 거래량	거래량 비율
2023-11	29(집계 중)	308	9%
2023-10	114(집계 중)	388	29%
2023-09	182	375	49%
2023-08	220	416	53%
2023-07	206	446	46%
2023-06	228	420	54%
2023-05	213	409	52%
2023-04	213	334	64%
2023-03	178	381	47%
2023-02	192	354	54%
2023-01	122	360	34%

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

강동구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세였으나 9월을 기점으로 거래량이 소폭 감소하기 시작하였습니다.

 

거래량을 보았을 때 매수 심리가 조금씩 위축되고 있지 않나 싶습니다.

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활동이라고 보시면 되겠습니다.

 

<강동구 시장강도>

일 자	시장강도
	매매
2023-11	90
2023-10	101
2023-09	107
2023-08	103
2023-07	85
2023-06	43
2023-05	-20
2023-04	-93
2023-03	-163
2023-02	-219
2023-01	-258

 

강동구의 시장강도를 살펴보면 23년 1월부터 상승으로 전환하기 시작하여 11월 기준 시장강도가 90입니다. 시장강도를 보았을 때 강동구 부동산 시장은 전반적으로 반등하여 상승하고 있음을 알 수 있습니다.

 

하지만 9월 기점으로 시장강도가 다시 낮아지기 시작하고 있는 모습을 볼 수 있는데 거래량에서 보시다시피 거래량 감소로 인한 시장강도도 낮아지고 있는 상황입니다.

 

1-5. 강동구 부동산 시장 전망(흐름) 종합

 

23년 11월 기준 강동구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 2월부터 가격이 반등하기 시작하였습니다.

 

반등의 폭이 컸으며 현재까지 유지하고 있는 모습입니다.

 

9월의 기점으로 거래량 및 시장강도가 소폭 감소하기 시작하였으며 추후 거래량 및 추격 매수 여부 등 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

내년부터 2년간 많은 입주물량이 예정되어 있어 대내적인 가격 하락의 리스크가 존재하므로 당분간 가격하락 여부에 대한 모니터링이 필요해 보입니다. 

 

 

2. 고덕자이아파트 입지, 시세, 권리상 확인

 

고덕자이아파트는 21년 1월에 사용 승은을 받은 3년 차 된 아파트로 총 19개 동 1824세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 

 

아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지가 있습니다. 

 

부동산 입지 5가지 요소에 대한 정의와 중요성에 대한 포스팅 글을 읽어 보시면 입지를 이해하시는데 도움이 되니 확인해 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

<한눈의 입지>

고덕자이아파트 한눈의 입지

 

- 교통 : 도보 10분 이내에 이용 가능한 5호선 상일동역과 강일역이 있습니다. 여의도 등 주요 업무지의 접근성은 편리해 보입니다.

 

- 교육 : 초품아를 형성하고 있고 도보권 이내에 초, 중, 고등학교가 위치해 있습니다. 학원가는 단지 주변으로 볼 때 소규모로 형성되어 있어 보입니다.

 

- 상권 : 대형 상권은 없으나 단지 주변으로 생활에 필요한 음식점, 의료시설 등 인프라 형성은 좋은 편입니다.

 

- 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

- 자연환경 : 크고 작은 공원들이 많이 조성되어 있고 단지 앞으로 고덕천이 있어 산책 등 운동하기에 너무나 좋은 녹지 환경을 지니고 있습니다.

 

2-2. 시세

 

최근 실거래가와 kb시세 일반평균가, 네이버부동산 매물들을 종합하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

최근 실거래가를 보면 23년 8월에 11억 2,500만 원입니다. 23년 1월부터 8월까지 총 12건의 거래가 있었으며 최저 9억 5,000만 원에서 최고 11억 3,200만 원 가격대가 형성되었습니다. 바닥을 찍고 반등은 하였으나 여전히 최고가는 넘지 못한 상황입니다.

 

kb시세 일반평균가는 10억 5,000만 원입니다.

 

네이버 부동산 매물들을 보면 10억 8,000만 원에서 12억 3,000만 원 가격대를 형성하고 있습니다. 네이버 부동산 호가를 보면 최근 실거래가 수준으로 나와 있는 상황입니다. 그리 높지 않은 가격대를 형성하고 있습니다.

 

이를 종합하여 적정시세를 생각해 본다면  11억 원 초반에서 12억 원선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

 2-3. 권리 상 확인

옥션원 고덕자이아파트 권리 분석 내용 일부

 

현재 임차인이 존재하면 선순위이고 배당 요구를 한 상황입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

 

압류 1건이 있으며 이 부분은 당해세가 아닐까 생각합니다. 배당 우선순위에서 먼저 배당을 받아가기 때문에 이 부분도 잘 체크하셔야 합니다.

 

 

3. 종합(결론)

강동구의 부동산 시장 전망을 보면 추후 조정을 받을 가능성이 많아 보입니다. 입찰가를 산정한다면 위에서 알아본 적정시세 보다 낮게 소극적인 입찰가를 생각하셨으면 합니다.

 

입지적으로는 너무나 살기 좋은 곳입니다. 대단지에 신축이라 살기에 너무나 편리해 보입니다. 애들을 키우는 입장에 있는 부모님이라면 만족할 만한 입지를 가진 곳이라 하겠습니다.

 

무주택자분이 시라면 다시 한번 조정장이 온다면 꼭 매수를 하셔도 될 만한 곳이라고 생각합니다.

 

부디 경매 입찰 등 매수에 도움이 되셨으면 합니다.

 

※ 꼭! 확인해 주세요

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다.

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.