리모델링 소액투자 문정시영아파트 경매 물건 입지, 시세, 권리분석 총 정리

경매(2022 타경 54570)로 진행 중인 송파구 문정동 소재 문정시영아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 전망(흐름)과 입지, 시세 등 물건에 대한 분석 및 권리상 하자에 대한 문제를 확인하여 경매 입찰 등 부동산 매수 시 필요한 정보를 종합하여 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 꼼꼼히 읽어 보신다면 부동산에 대해 전반적으로 이해하시는데 조금이나마 도움이 되리라 확신합니다.

 

 

1. 송파구 부동산 시장 전망(흐름)

 

지역적인 부동산 시장 전망 즉 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수, 세대수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다.

 

부동산 투자 및 매수를 생각하시는 분이라면 부동산 입지나 시세 보다 먼저 지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 부동산 시장 흐름이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋은 아파트라고 해도 가격은 떨어지게 마련입니다. 반대로 지역적으로 부동산 시장 흐름이 상승장일 경우에는 아파트 가격이 상승을 하게 되어 있습니다.

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 투자의 타이밍과 방향성을 결정할 수 있습니다.

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 위 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 23년 11월 기준 송파구 부동산 시장 전망(흐름)을 알아보겠습니다.

 

1-1.  공급(입주물량)

 

주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분됩니다. 부동산 시장에서 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량입니다.

 

<송파구 입주물량>

구 분	연 적정수요	입주 물량	비 고
2023년	3350세대	712세대	부족
2024년	3351세대	1662세대	부족
2025년	3349세대	179세대	부족
2026년	3350세대	0세대	부족

 

송파구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비 23년 712세대, 24년 1662세대, 25년 179세대, 26년 0세대로 향후 몇 년간은 공급(입주물량)이 부족하다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

대내적인 가격 하락의 요인이 공급으로 인한 가격 리스크는 적어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

 

수요가 부동산 시장에 미치는 영향을 보면 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크는 적습니다.

 

송파구의 인구수를 살펴보면 2019년 이후로 조금씩 인구가 감소하여 현재 65만 명을 유지하고 있고 세대수는 2016년 이후로 꾸준히 증가하는 추세로 현재 28만 세대입니다.

 

송파구의 수요를 보았을 때 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3. 거래량

 

부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미하며 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.

 

<송파구 거래량>

일 자	매매
	거래량	월 평균 거래량	거래 비율
2023-11	44(집계중)	382	12%
2023-10	142	511	28%
2023-09	258	506	51%
2023-08	263	470	56%
2023-07	265	551	48%
2023-06	288	554	52%
2023-05	294	519	57%
2023-04	277	434	64%
2023-03	230	446	52%
2023-02	254	386	66%
2023-01	144	390	37%

 

송파구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 9월까지 완만한 증가 추세였으나 10월을 기점으로 거래량이 감소하고 있음을 알 수 있습니다. 11월 거래량은 현재 집계 중이며 이런 추세라면 100건 미만 정도 되지 않을까 생각합니다.

 

거래량 감소는 곧 매수 심리기 약해지고 있는다는 반증이라 할 수 있으므로 향후 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

1-4. 시장강도(매매)

 

부동산 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 의미하며 부동산 시장강도는 추후 시세의 향방을 예측할 수 있는 중요한 기준이 됩니다.

 

시장강도가 0 이상 이면 지역 평균가격 상승세를 의미하고 시장강도 0 미만이면 지역 평균가격 하락세를 의미합니다.

그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황이라고 보시면 되겠습니

 

<송파구 시장강도>

날 짜	시장강도
	매 매
2023-11	96
2023-10	116
2023-09	128
2023-08	132
2023-07	121
2023-06	87
2023-05	27
2023-04	-47
2023-03	-121
2023-02	-185
2023-01	-230

 

송파구의 시장강도를 보면 23년 1월을 기점으로 하락을 멈추고 상승으로 전환하여 현재 시점 시장강도 96입니다. 송파구 전체적인 부동산 시장이 반등하였음을 알 수 있습니다.

 

송파구는 시장강도의 상승폭이 매우 컸으며 8월을 기점으로 시장강도가 조금씩 하락하고 있는 상황입니다. 하락은 하고 있지만 여전히 시장강도가 높은 편이라 향후 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

1-5. 송파구 부동산 시장 전망(흐름) 종합

 

현재 송파구의 지역적 부동산 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하고 매매가격의 낙폭은 줄어들어 3월부터 평균 매매가격이 반등하기 시작하였습니다.

 

하락을 멈추었고 큰 폭으로 반등하여 11월 현재까지 상승을 하고 있으나 최근 들어 매매 시장강도가 낮아지는 등 매수 심리가 주춤하고 있는 상황입니다.

 

향후 입주물량이 부족하여 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보이나 앞으로 거래량 증가 및 추격 매수 여부 등 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

 

2. 문정시영아파트 입지, 시세, 권리 상 확인

 

문정시영아파트는 1989년 3월에 사용 승은을 받은 34년 차 된 아파트로 총 10개 동 1316세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 아파트 입지는 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물등을 확인하여 적정시세를 확인해 보겠습니다. 마지막으로 권리상 문제는 옥션원을 통해 확인해 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 입지

 

부동산 입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 호재, 자연환경 등 5가지가 있습니다.

입지를 한눈에 볼 수 있게 작성하였으니 참고하시기 바랍니다.

문정시영아파트 한눈의 입지

 

- 교통 : 도보로 이용 가능한 5호선 거여역(796m, 도보 12분)과 개롱역(819m, 도보 12분)이 있습니다. 5호선을 통해 중심업무지구의 접근성이 편리해 보입니다.

 

- 교육 : 초, 중, 고등학교가 도보권 이내에 위치해 있고 개롱역과 거여역 중심으로 학원가가 형성되어 있습니다.

 

- 상권 : 대형 상권은 없으나 개롱역과 거역역 중심으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접시설 인프라가 형성되어 있습니다.

 

- 호재 : 현재 리모델링을 진행하고 있으며 주변 단지들도 재건축 등을 진행하고 있어 이 주변 일대가 천지개벽이 될 호재가 있습니다.

 

- 자연환경 : 장지그린공원, 두댐이 공원 등이 조성되어 있어 산책하기에 좋은 환경을 지니고 있습니다.

 

2-2. 시세

 

최근 실거래가와 kb시세 일반평균가, 네이버부동산 매물들을 종합하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

문정시영아파트 18평 최근 실거래가를 보면 23년 10월에 6억 7,000만 원입니다. 23년 3월부터 10월까지 총 25건의 거래가 있었으며 실거래가는 5억 8,000만 원에서 7억 원 사이입니다. 바닥을 찍고 반등하였음을 알 수 있습니다. 하지만 여전히 최고가 8억 7,500만 원 대비 1억 5,000만 원 정도 저렴한 구간이라고 볼 수 있겠습니다.

 

네이버 부동산 매물들은 최저 6억 4,000만 원에서 최고 8억 8,000만 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 보다 낮은 매물들이 등재되어 있습니다.

 

이를 종합하여 문정시영아파트 적정시세를 보면 최고 7억 2,000만 원, 중간 6억 8,000만 원, 최저 6억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

2-3. 권리 상 확인

옥션원 문정시영아파트 권리 분석 내용 일부

 

임차인 현황을 보면 임차인이 없고 채무자 겸 소유주가 점유하고 있는 물거건으로 대항력이 없습니다. 등기부 현황을 보면 근저당권 설정과 가압류 1건 외는 없는 상황으로 별다른 특이사항이 없는 것으로 보입니다.

 

관리비 등 체납내역 사항으로 관리비가 3,826,700원으로 체납 사실을 확인할 수 있습니다.

 

 

3. 결론(종합)

현재 송파구의 부동산 흐름을 보면 급격한 하락 후 급격한 반등을 하여 11월까지 반등을 이어가고 있는 상황이지만 9월을 기점으로 거래량 감소 등 시장강도가 낮아지고 있어 현재 모니터링이 필요한 시점입니다.

 

입지적으로 조용히 살기 좋은 곳으로 무난해 보입니다. 권리상에도 별다른 문제가 없어 보이고 가격적인 측면에서 보았을 때 소액으로 접근하기에 매력적인 아파트가 아닌가 생각됩니다. 입찰을 진행하신다면 적정시세의 최저 가격으로 고려해 보시면 좋을 듯합니다.

 

투자를 고려하시는 분이라면 괜찮은 선택지가 될 것으로 보입니다.

 

※ 꼭! 확인해 주세요

 

티스토리 블로그에 기재된 모든 내용은 각종 사이트에서 공개된 기본정보를 바탕으로 작성하여 전달드릴 뿐, 심층적인 조사가 진행된 것은 아닙니다. 

 

위 내용 만으로 입찰을 준비하시면서 권리 상 하자가 발견될 수도 있습니다.

 

반드시 심층적인 권리분석과 채권확인, 시세조사, 임장 등 전문적인 조사가 필요합니다.

 

※ 함께 읽으면 좋은 글

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기